Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если площадь квартиры меньше, чем в договоре долевого участия?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При подписании ДДУ обязательно надо внимательно изучить пункт, касающийся возможной оплаты лишних квадратных метров. Если его нет, то и требования доплаты со стороны застройщика будут незаконными. Правда, и рассчитывать на возврат части денег в случае, если застройщик сдал квартиру меньшей площади, не получится.
Для начала — немного терминологии. Существует несколько значений площади квартиры.
- Проектная. Это именно то значение, от которого ведётся расчёт стоимости жилья на этапе заключения ДДУ.
- Итоговая: то, что вышло по результатам замеров после завершения строительства и сдачи дома. Именно эта цифра будет отражена в выписке из Росреестра.
- Общая: это сумма площадей всех помещений в квартире, включая лоджию или балкон.
- Приведённая: рассчитывается только для определения стоимости жилья. По сути это общая итоговая площадь квартиры, включая лоджии и балконы, но до применения понижающих коэффициентов.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.
Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре.
В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.
Несоответствующая площадь квартиры в новостройке
Все мы знаем, что цена за квартиру рассчитывается на основе ее метража. Тем серьезнее необходимо отнестись к вопросу соответствия фактической площади приобретенной квартиры с той, что обозначена в договоре.
Стоит отметить, что подавляющее большинство застройщиков не преследуют цель завысить площадь квартиры при продаже. Но на этапе выбора стоит внимательно изучить будущую планировку — возможно, в указании общей площади будет фигурировать цифра, включающая размер балкона или лоджии. Невнимательность может привести к тому, что вы будете рассчитывать на получение жилья, например, в 67 квадратных метров, а получите — 64 кв. м + лоджия 3 кв. м.
Также после сдачи новостройки замеры жилого метража БТИ могут проводиться только на одном этаже и на их основании будет составлен поэтажный план квартир. При этом фактически может существовать разница на 5-10 сантиметров.
Обязательно ли доплачивать за лишнюю площадь
Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры. Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной.
Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.
Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.
В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.
В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд.
Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.
Как обезопасить себя и поступить правильно?
Небольшое несоответствие реального количества метров с указанным в ДДУ допустимо, так как на момент подписания дом еще строится. Обычно в договорах долевого участия ест пункт, регулирующий данный вопрос и позволяющий сделать перерасчет — в меньшую сторону, если квартира окажется меньше, чем планировалось, в большую — если наоборот. То есть девелопер должен выплатить компенсацию клиенту, если площадь по ДДУ оказалась выше фактической, если ниже — покупатель обязуется произвести доплату.
Отметим, что существует стандартный размер отклонения, при вариации в рамках которого застройщик не выплачивает компенсацию дольщикам и не требует доплаты. Он обычно составляет 2 метра и должен быть прописан в ДДУ.
Рекомендуем проверить площадь квартиры во время приемки перед подписанием акта.
Как «теряются» метры во время ремонта?
Кроме изначальных расхождений в метраже ценные «квадраты» могут сократиться и во время ремонта.
Достройка внутренних стен и перегородок. Любое возведение новых межкомнатных конструкций из профиля и гипсокартона неминуемо приведет к потере площади — около 8 метров такой стены «забирают» примерно 1 квадратный метр. Альтернативой, при наличии возможности, может стать зонирование с помощью раздвижных систем, ширм, стен из стекла или тонких пазогребневых блоков.
Дополнительная звукоизоляция. Еще большую часть полезного пространства может сократить установка дополнительной звукоизоляции. Так, например, комната в 20 кв. м уменьшится почти на 2 кв.
м при проведении работ по всему периметру помещения. Вопрос шума от соседей или лифта лучше всего предусмотреть на этапе подбора. Например, количество смежных чужих квартир можно сократить, выбрав угловой вариант.
Гипсокартонные короба. Чаще всего к ним прибегают для того, чтобы закрыть стояки и трубы. Массивные конструкции занимают много места и могут сократить, например, и без того небольшую площадь санузла. Если без их установки не обойтись, то стоит постараться обустроить внутри короба дополнительные места для хранения бытовой химии и других хозяйственных вещей.
Не функциональные планировки. Мы не раз писали о том, какими должны быть правильные и эргономичные планировки. Отметим еще раз, что не продуманные решения также повлияют на полезную квадратуру квартиры. Углы, колонны, выступы, слишком маленькие проемы приведут к дополнительным тратам на нестандартную меблировку и сократят площадь жилья, которой вы сможете пользоваться.
Оформление доплаты за лишние квадраты площади
Для оплаты квадратных метров, которые фактически являются «лишними», обычно заключается дополнительное соглашение, как приложение к основному ДДУ. Такой способ используется достаточно часто, хотя процедура занимает определенное время и может потребовать определенных затрат. В некоторых случаях при наличии отклонений приемка квартиры просто осуществляется по фактической площади, что и указывается в акте. Подписание такого документа показывает, что покупатель согласен с имеющимися отклонениями и готов оплатить разницу. Акт имеет и обратную силу, если площадь меньше, застройщик должен вернуть разницу. Но точные условия зависят от условий договора долевого участия, то есть при подписании со всеми его пунктами необходимо предварительно ознакомиться.
При подписании документа приемки-передачи указывается, какая именно площадь квартиры должна быть проектной, то есть изначально указанной в ДДУ. В графе приема записывается фактическое значение площади, полученное при осмотре, рассчитывается расхождение. Такая разница уже используется до выплаты остатка суммы покупателем застройщику, если фактическое значение больше, чем проектное. На период времени до оплаты жилье будет считаться находящимся в залоге у застройщика, даже если на покупку оформлена ипотека, так как в размерах имеются изменения.
В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.
Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре.
В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.
Причины несоответствия реальной и планируемой площади
Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика. На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства. Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.
Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм. Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ. В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.
Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру
Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.
- Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
- Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
- Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
- Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
- Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.
Возможно ли изменение цены
Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями. Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор. Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.
Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной. В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится. В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.
В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.
Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре.
Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру
Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.
- Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
- Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
- Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
- Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
- Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.
Что делать дольщику, если площадь квартиры меньше проектной
Когда дом построен, БТИ провело необходимые замеры, и фактическая площадь оказалась меньше проектной, дольщику нужно действовать по следующему алгоритму:
- Передать застройщику письменное заявление, в котором содержатся все необходимые данные для возврата части внесенных по ДДУ денег:
- расчет суммы, которую строительная компания должна вернуть участнику долевого строительства. Недостающий метраж умножается на цену 1 кв. м. жилплощади, указанную в договоре;
- банковские реквизиты дольщика, по которым он планирует получить компенсацию;
- срок возврата денежных средств;
- контактные телефоны.
- Вы должны быть уверены, что застройщик получил заявление. Для этого лучше всего лично приехать в офис строительной компании и оставить его в канцелярии или у секретаря руководителя организации. На копии заявления, которая остается у вас, нужно получить роспись принявшего бумагу сотрудника и дату ее получения.
- Если строительная компания не спешит возвращать ваши деньги, а перспективы мирного разрешения вопроса не ясны, дольщику нужно обращаться в суд.
Поводом для обращения станет нарушение застройщиком норм закона «О защите прав потребителей». Покупатель вправе требовать взыскать со строительной компании:
- сумму неустойки за несвоевременность сдачи квартиры;
- компенсацию материального ущерба дольщика;
- понесенные в ходе судебного процесса расходы;
- сумму переплаты за недостающую квадратуру жилого помещения.
Надеюсь, теперь если площадь квартиры окажется меньше, чем в ДДУ, то вы будете знать, что делать и сможете отстоять свои права.
Ваш личный эксперт
по недвижимости АнапыВорсов Андрей Александрович Похожие записи: