Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Таунхаусам присвоили правовой статус
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
Регистрация построенного дома на с\х землях
Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.
За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.
— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.
То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.
— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.
Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.
Земли сельхозназначения для дачного строительства 2021
В законодательство РФ были внесены изменения, которые коснулись сферы строительства частных жилых домов на землях населённых пунктов. Благодаря этим изменениям были отменены разрешения и введены уведомления о соответствии перед и после окончания строительства. Теперь в стране новый, упрощённый, порядок оформления строительства частных жилых домов. Что же касается домиков на садовых участках, то благодаря продлению «дачной амнистии» до 2021 года, такие объекты оформляются только на основании техплана.
Внесённые поправки установили единые нормы и требования к жилым постройкам на участках под ИЖС и ЛПХ, расположенных в населённых пунктах. Зафиксированы ограничения параметров строений. Они были обусловлены тем, что ранее в градостроительном кодексе РФ, а также в правилах землепользования и застройки отсутствовали нормы строительства на таких участках. Это приводило к тому, что на таких землях часто выстраивались многоквартирные дома под видом индивидуальных. К тому же уделили особое внимание выявлению неузаконенных строений и применению к их владельцам штрафных санкций.
Под действие нового закона попадают объекты индивидуального жилищного строительства. К этой категории недвижимости относят жилые дома, в состав которых входят котельные, кладовки и иные помещения, обеспечивающие комфортное проживание. Новые требования разрешают строить дома до 3 этажей и не выше 20 метров. Это должно быть отдельное здание, которое не подлежит разделению на несколько блоков.
Таким образом, действие 340-ФЗ не распространяется на таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома, коммерческие здания: магазины, мастерские, склады, торговые центры, спортивные комплексы и иные объекты нежилого назначения. Для них процедура согласования осталась прежней. Если не выполнить эти требования, в будущем возникнут проблемы с регистрацией построенного объекта. В худшем случае — суд примет решение о сносе здания за счёт застройщика.
На этапе подачи уведомления о начале строительства собственники и арендаторы земельных участков сталкиваются с необходимостью учёта специфических нюансов. Ряд вопросов возникает при формировании пакета документов и заполнении предусмотренных законодательством бланков. Компания «Правозем» специализируется на решении подобных задач. Входящие в штат юристы контролируют каждый этап процедуры, подготавливают документы, проходят согласование в соответствующих инстанциях и обращаются в органы местного самоуправления.
Участие собственника при таком подходе сведено к минимуму. Быстрое достижение положительного результата позволяет не откладывать дату строительства на неопределенный срок. Помимо юристов, в нашей компании трудятся кадастровые инженеры и геодезисты. Благодаря наличию таких сотрудников на протяжении семи лет мы выполняем следующие виды работ:
- проведение топографической съёмки земельного участка;
- согласование съёмки с эксплуатирующими организациями;
- согласование с районной администрацией;
- получение ГПЗУ;
- подготовка СПОЗУ;
- получение уведомления о соответствии строительства;
- проектирование;
- проведение изысканий до начала строительства;
- постановка объектов недвижимости на кадастровый учёт.
Мы готовы разработать описание внешнего облика объекта ИЖС в случае расположения участка в пределах территории, относящейся к историческим поселениям. Юристы окажут помощь в решении вопроса согласования строительства с управлением культурного наследия, если участок подал в зону охраны такого объекта. Конечный результат и перечень возложенных на компанию обязательств оговариваются в договоре. Помимо выполнения инженерных работ, собственник может рассчитывать на представление интересов в государственных органах. Результат проведённой работы может быть передан заказчику двумя способами: в электронном (компакт-диск, флешка, интернет) или распечатанном на бумаге виде, если подразумевается наличие промежуточных согласований.
Для государственной регистрации недвижимого имущества частники в обязательном порядке получают согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Потому что без них не удастся получить удостоверяющую право собственности выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и в этом случае возведённые объекты признаются самостроями. А владелец узаконенной постройки может распоряжается собственностью в полной мере. Официальное владение участком и строениями на нём, даёт право продать, подарить, оставить в залог или передавать по наследству имущество. Зарегистрированный объект не признают самовольным строением и не обяжут снести его.
Для регистрации дома в реестре необходимо заявление от будущего собственника, к которому прикладывается технический план и квитанция об оплате госпошлины. И, конечно же, согласно новому закону, в техплан входят согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Техплан составляет кадастровый инженер, который выезжают на территорию и проводит необходимые замеры дома. Выбирая исполнителя этой работы, стоит удостовериться, что он имеет аттестат и персональную электронно-цифровую подпись, а также состоит в саморегулируемой организации.
Росреестра от 05.11.2019 N 14-10770-ГЕ/19 (вместе с Минэкономразвития России от 30.09.2019 N ОГ-Д23-8897 О рассмотрении обращения)
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии обращения заявителя и писем Росреестра от 16.09.2019 N 14-09179-ГЕ/19, Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 30.09.2019 N ОГ-Д23-8897 по вопросу государственной регистрации права собственности на жилой дом, созданный на земельном участке в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для ведения садоводства, расположенном в границах территориальной зоны сельскохозяйственных угодий.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 30 сентября 2019 г. N ОГ-Д23-8897
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу отказа в осуществлении государственной регистрации права собственности на жилой дом, созданный на земельном участке в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для ведения садоводства, расположенном в границах территориальной зоны сельскохозяйственных угодий, и в рамках установленной компетенции сообщает.
Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.
Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 1997 г. N 17-П официальное, имеющее силу закона разъяснение (толкование) федерального закона, должно осуществляться равно как и принятие, подписание и обнародование актов законодательного органа, то есть с обязательным соблюдением требований статей 105, 106 и 107 Конституции Российской Федерации, предъявляемых к принятию федеральных законов.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 217-ФЗ) строительство объектов капитального строительства, в том числе жилых домов, на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
При этом согласно статье 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О» государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном частью 12 Закона N 218-ФЗ, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Закона N 217-ФЗ.
Вместе с этим следует отметить, что согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (статья 41 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
При этом согласно статье 79 Земельного кодекса сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране, а также не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
Как предусмотрено частью 9 статьи 35 Градостроительного кодекса в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
Частью 10 статьи 35 Градостроительного кодекса установлено, что в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, исходя из положений законодательства о градостроительной деятельности зоны сельскохозяйственных угодий и иные зоны в составе зон сельскохозяйственного использования (в том числе в границах которых допускается ведение гражданами садоводства) являются различными видами «подзон», выделяющихся в составе зон сельскохозяйственного использования.
Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, для разрешения сложившейся ситуации требуется внесение изменений в правила землепользования и застройки.
Дополнительно отмечаем, что решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов. При этом в соответствии с частью 12 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде.
Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения
Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.
За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.
Интерес к сельскохозяйственным землям был оживлен последними изменениями: постановлением правительства от 21. 09. 20.
1509 о выращивании и использовании лесов на землях сельскохозяйственного назначения, включая земли несельскохозяйственного назначения — 18. 09. 20 № 1482 новое назначение неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
В результате изменений в законодательстве были определены более или менее четкие процедуры для разведения рыбы в прудах на сельскохозяйственных землях, начиная с 2020 года. В то же время вступили в силу новые правила, касающиеся садовых участков и домов. Некоторые другие вопросы, связанные с сельскохозяйственными землями, не считаются однозначно решенными.
Соответствующие нормативные акты не изменились за последние годы. На этом семинаре будут обсуждаться актуальные и проблемные вопросы сельскохозяйственных земель.
Что можно и что нельзя строить
Новый закон позволяет создавать постоянные строения (с фундаментом) на сельскохозяйственных землях для постоянного проживания. Основным условием является то, что земля должна принадлежать фермеру. В противном случае он может быть использован только по своему первоначальному назначению — для сельскохозяйственного производства.
На этих участках можно возводить только технические или временные постройки.
Разрешенное строительство на сельскохозяйственных землях
- Жилища для личного пользования и хозяйственной деятельности
- Дома отдыха, включая
- Коттеджи или садовые домики,.
- Здания,.
- Навесы, подвалы и склады для производства и хранения собственной продукции,.
- Животноводческие фермы,.
- пруды для разведения рыбы.
Дом можно построить только на землях сельскохозяйственного назначения, относящихся к категории садоводческих и жилых. Если он принадлежит другой группе, обратитесь в местный орган власти и попытайтесь перевести участок в категорию садоводческих или жилых.
ВАЖНО! Перед покупкой сельскохозяйственных земель рекомендуется заранее проверить, можно ли использовать землю для строительства дома или переклассифицировать ее для этой цели. Это можно обнаружить несколькими способами.
- Запросить сведения через информационную службу портала Росреестра.
- обратиться к карте государственных земель (для этого необходимо ввести адрес участка); и
- запросить выписку из реестра недвижимости одного государства, воспользовавшись услугами портала государственных услуг МФЦ или Росреестра.
Правовые рамки сельскохозяйственного назначения земель
- Земельный кодекс Российской Федерации: основной закон, определяющий правовой режим земель, их природоохранную функцию, порядок формирования и использования сельскохозяйственных земель.
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»: устанавливает порядок регистрации прав собственности на земельные участки и объекты недвижимости, включая земли сельскохозяйственного назначения.
- Решения и постановления Правительства Российской Федерации: содержат дополнительные положения и нормы, регламентирующие использование сельскохозяйственных земель.
Согласно законодательным актам, земли сельскохозяйственного назначения предназначены для осуществления сельскохозяйственной деятельности, включая:
- выращивание сельскохозяйственных культур;
- разведение сельскохозяйственных животных;
- производство и переработка сельскохозяйственной продукции.
Основные требования к использованию земель сельскохозяйственного назначения включают:
- Сохранение плодородия почвы: использование сельскохозяйственных земель для целей, не противоречащих их сельскохозяйственному назначению, чтобы сохранить плодородие почвы и обеспечить устойчивое развитие сельского хозяйства.
- Соблюдение установленных границ и пределов: использование земель сельскохозяйственного назначения должно осуществляться в пределах установленных границ и не выходить за рамки предписаний и разрешений, выданных соответствующими органами государственной власти.
- Учет экологических и санитарных норм: при использовании земель сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать экологические и санитарные нормы, чтобы предотвратить загрязнение почвы, воды и окружающей среды.
При использовании земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать также местные нормативы и правила, устанавливаемые органами местного самоуправления. Это поможет регулировать и контролировать использование сельскохозяйственных земель в соответствии с национальными и региональными интересами.
Порядок изменения типа разрешенного пользования
Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:
- Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
- Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
- Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
- После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
- Результаты публикуются в официальных СМИ.
- Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.
Регулирование земельного вопроса
Земельный вопрос по КФХ отражается в нескольких нормативно-правовых актах. Важными из них являются следующие законы.
- В рамках Федерального закона № 74-ФЗ прописываются вопросы возможности возведения объектов на участке КФХ. Документ разрешает строительство на имеющихся территориях.
- Распределение земель КФХ происходит в соответствии с регламентом, прописанным в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
- Особые права есть у фермерских хозяйств, которым принадлежат земли. Они могут оспорить решение муниципалитета о предоставлении надела. В этом случае следует обратиться в судебные органы.
Что можно строить на землях сельхозназначения с ВРИ сельскохозяйственное производство?
На участках сельхозназначения, имеющими вид разрешенного использования с/х производство, можно строить объекты, необходимые для такой деятельности. К подобным объектам недвижимости относят:
- производственные здания;
- хозяйственные строения;
- объекты для временного пребывания людей;
- здания для обслуживания предприятия;
- пункты общественного питания;
- гидротехнические сооружения;
- теплицы, гаражи и иные постройки.
Строительство таких объектов проводится с рядом ограничений.
- Так, производственные здания должны использоваться для выпуска сельскохозяйственной продукции.
- К хозяйственным постройкам относят различные ангары, склады и хранилища (зерна или других продуктов). Такие строения необходимы для нормального осуществления сельхоз деятельности.
- Если возводите гараж, он должен использоваться для техники, занятой на с/х работах.
- Объекты для временного нахождения людей – это недвижимость, где будут отдыхать работники сельхозпредприятия.
- В теплицах допускается выращивание только сельскохозяйственной продукции.
Как построить склад на землях сельхозназначения?
Если земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства, закон разрешает возводить на нем склады. Но подобные сооружения должны использоваться для обеспечения деятельности сельхозпредприятия. Перед строительством склада надо получить разрешение. Чтобы его оформить, потребуется:
- подтверждение прав на участок, где будет построен склад;
- проектная документация, включающая схемы, эскизы и прочие бумаги;
- результаты согласования проекта в различных инстанциях;
- экономическая обоснованность строительства (прилагают расчеты);
- градостроительный план, схема планировочной организации участка.