Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уменьшить налог с продажи квартиры в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Чтобы заплатить налог, нужно подать налоговую декларацию. Срок оформления документа ограничен 30 апреля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Заплатить указанную в декларации сумму нужно после подачи декларации до 15 июля включительно.
Заполнять декларацию стоит даже в ситуации, когда налог равен нулю — инспектор должен понимать основания для освобождения от налога.
Не придётся платить НДФЛ в следующих случаях:
- Цена продажи равна или меньше цены приобретения.
- Жильё куплено до 01.01.2016 года и на дату продажи прошло 3 года владения им.
- Квартиру купили после 01.01.2016 года и на день продажи прошло 5 лет владения.
- Стоимость жилья менее 1 млн рублей.
Если на момент расчёта суммы к уплате у налоговой службы не окажется сведений о цене сделки (налогоплательщик забудет подать декларацию), то за основу возьмут 70% от кадастровой стоимости на 1 января того года, когда была совершена сделка. Об этом предупреждает последний абзац третьего пункта статьи 214.10 Налогового кодекса. Так же поступят, если задекларированная сумма окажется меньше кадастровой.
Как уменьшить сумму налогов
Уменьшать размер налога от продажи имущества можно тремя способами. Первый — подождать, пока пройдет минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от описанных выше условий. Помимо отсутствия дополнительных расходов он удобен еще и тем, что налоговая декларация не понадобится, ее просто не нужно будет заполнять.
Второй способ — использовать налоговый вычет. С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление. То есть с продажи той же квартиры за 5 млн рублей по этой схеме налог составит 520 тыс. рублей, так как ставка будет применена к 4 млн рублей.
Третий способ подходит тем, кто купил недвижимость. Главное условие, чтобы им воспользоваться, — подтверждение расходов на покупку. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Если квартира унаследована или подарена, выбирать вариант снижения налоговых расходов придется из первых двух способов. Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело за 4 млн рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, нужно заплатить 13% с 1 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом
О том, как продать квартиру и не платить налог, говорится в ст. 217.1 НК РФ. Согласно положениям ч. 2 этой статьи доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже жилья, предоставленного в собственность по программе реновации в Москве взамен освобождённого жилья, в срок владения продаваемыми жильём включается срок владения освобождённым жильём.
В общем случае освобождение от налога наступает через пять лет владения недвижимостью (ч. 5 ст. 217.1). Однако избежать уплаты налога при продаже квартиры или продать построенный дом без налога можно и после трёх лет владения в следующих случаях (ч. 3 ст. 217.1):
- если право собственности налогоплательщика возникло в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты;
- если в собственности налогоплательщика на момент госрегистрации перехода права к покупателю на проданный объект нет другого жилого помещения.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
Вариант 2. Использовать вычет по фактическим расходам при покупке квартиры
Для уменьшения налога можно использовать вычет по фактическим расходам, связанным с приобретением этой квартиры. Но для этого вы должны документально подтвердить эти расходы. Причем нельзя продать одну квартиру, а вычет по расходам, связанным с покупкой, получить за другую.
Если квартира была куплена в 2017 году за два миллиона рублей, а в 2018 году за ту же сумму продана, и эта сумма не меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, налог продавцу платить не придется, потому что он не получил дохода при продаже квартиры.
Уменьшить сумму, с которой будет рассчитываться налог, можно одним из двух описанных способов. Использовать одновременно и налоговый вычет в один миллион рублей, и вычет по расходам, связанным с покупкой квартиры, налоговая не позволит. На практике выбирают более выгодный для продавца. Но если в течение года вы продали несколько квартир, для уменьшения налога по одной из них вы можете использовать вычет в миллион рублей, а для другой применить вычет на расходы.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.
Уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей
Если при покупке семьёй жилья, используется маткапитал, то в обязательном порядке выделяются доли детям. Это может быть совершенно маленький процент от квартиры, но выполнение данного требования должно быть выполнено. В ином случае, семья рискует потерять не только маткапитал, но и квартиру.
Детям выделяется доля родителями по дарственной или по соглашению. Независимо от выбранного способа, делается это безвозмездно. Минимальный срок владения в данном случае начинается с момента регистрации прав детей на собственность, даже если за квартиру было заплачено 5 лет назад.
Если детская доля продаётся ранее обозначенного минимального срока владения, то образовывается налогооблагаемый доход. Начиная с 2017 года размер налогооблагаемого дохода можно уменьшить на расходы, которые родители понесли при их приобретении. Данная сумма будет пропорциональна размеру выделенной доли.
Более понятнее станет если разобраться, как работает данное правило на примере: семья покупает квартиру за 3000000 рублей, при этом гасит часть ипотеки маткапиталом, двоим детям выделяется по 1/10 части. Через год, квартира продаётся за 3400000 рублей (если органы опеки дали на сделку своё разрешение).
В данном случае размер дохода детей составил по 340000 рублей. Расходов они ни каких не понесли при покупке недвижимости, ведь были получены от родителей безвозмездно. При этом доход детей может быть уменьшен на понесенные расходы родителями. Налоговая база тогда составит по 40000 рублей (340000-300000), а сумма уплаченного налога будет 5200 рублей за каждого ребёнка.
До нововведений размер налога составил бы 39000 рублей на каждого ребёнка. Приняты поправки были в 2019 году, но вступили в силу задним числом. Семьи, имеющие детей и заплатившие налог согласно старым правилам (без вычета расходов родителей), могли подать уточненную декларацию за 2018 год, для возврата налога.
Продавая детские доли, родители подают декларации от имени детей. Это говорит о том, что доходы декларируются именно детьми. В такой декларации указывается вычет в размере понесенных родителями расходов на приобретение данной части недвижимости (выделенной ребёнку). Данная доля расходов в декларации родителя при продаже квартиры не может быть учтена.
Подавая декларацию, необходимо предоставить документальное подтверждение родства с ребёнком.
Начало срока владения квартирой для родителей будет начинаться с момента её приобретения. Учитывая это, на момент сделки по продаже, у них уже будет пройден минимальный срок владения, а значит налог уплачиваться не будет.
Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого
Если люди состоят в официальном браке, то всё нажитое ими имущество будет считаться общим. И при этом не имеет значения, кто именно будет указан непосредственным собственником в документах или кто платил.
Купленная в браке квартира, но оформленная на мужа, который был и плательщиком, после распределения долей, может быть подарена мужем жене. Она укажет расходы мужа на данное приобретение в декларации при продаже данной квартиры. Ведь деньги, за которые квартира приобреталась, были взяты с семейного бюджета.
Это свидетельствует о том, что в случае продажи совместно нажитого имущества, один из супругов может уменьшить свои доходы за счёт расходов другого супруга. Находясь в браке, считается, что второй супруг также принимал участие в сделке по покупке имущества, независимо от оформленных документов.
Например, была куплена машина, а собственником записали жену. Согласно брачного договора транспортное средство переходит в собственность мужу, который спустя год продаёт его. Стоит обратить внимание на то, что начало периода владения будет с момента покупки ТС на имя жены. Если уже прошло три года, то платить налог не придётся. Кроме того, муж имеет право указать в декларации сумму расходов, которые понесла жена согласно договору купли на машину. Если цена продажи машины меньше, то начисляться НДФЛ не будет.
Продавая имущество и заполняя декларацию, в обязательном порядке дополните её документальным доказательством понесенных расходов и свидетельством о браке.
Как заполнить декларацию при продаже квартиры
Обратите внимание: этот документ предоставляется только в том случае, если вы не выдержали минимальный срок владения.
Предварительно необходимо подготовить пакет документов:
- Паспорт гражданина РФ;
- Договор, подтверждающий сделку;
- Финансовые документы, которые подтвердят получение денег;
- Выписка из ЕГРН;
- Документы, которые подтвердят ваше право на вычет.
Подать декларацию можно до 30 апреля следующего за покупкой года. Как это сделать:
- Распечатать и заполнить декларацию вручную, а затем предоставить ее в налоговый орган при личном посещении;
- Отправить все соответствующие документы почтой;
- Заполнить документ в режиме онлайн на сайте налоговой службы.
Налог начисляется после полной проверки документов, а уплатить его необходимо 15 июля того же года. Внести платеж можно любым удобным способом.
В каких случаях налог с продажи квартиры отсутствует
Во всех случаях цена продаваемой квартиры не должна быть меньше 30% от кадастровой стоимости. В противном случае налог рассчитывается так, как если бы квартира была продана за 70% от кадастровой стоимости.
- Если проданная квартира не попадает в безналоговый период, существует два основных способа уменьшить налоговый вычет до суммы выручки от продажи квартиры (13%) (ст. 220 РФ)
- Налоговая скидка в размере 1 млн рублей. Однако эта скидка может быть применена только к одной квартире, если продается сразу много квартир.
- Документально подтвержденные расходы на их приобретение. Здесь нет ограничений по количеству квартир.
- При этом налогоплательщик выбирает тот вариант, который ему наиболее выгоден!
- Таким образом, необходимо произвести два расчета и выбрать расчет в пользу продавца квартиры.
- Ниже приведены примеры, когда период владения не освобождается от налога
Пример 1. Гражданин А. продает квартиру за 2,5 млн рублей, приобретенную за 1,5 млн рублей.
Стоимость подвала квартиры составляет 5 млн рублей. Гражданин А. получает 70% от стоимости подвала для целей налогообложения (70% * 5 млн = 3,5 млн), поскольку стоимость подвала выше цены продажи (2,5 млн).
Какая стоимость продаваемой квартиры берется за базу налогообложения
Пример 2. Гражданин Б. продает квартиру за 2,5 млн.
рублей, купленную за 1,5 млн. рублей. Стоимость подвала квартиры составляет 3 млн рублей.
70% кадастровой стоимости (70% * 3 млн = 2,1 млн) меньше цены продажи (2,5 млн), поэтому для целей исчисления налога принимается цена продажи. Вариант 1 (налоговый вычет): 2,5 млн — 1 млн руб = 1,5 млн руб. Сумма налога составляет: 1: 1,5 млн * 13% = 195 тыс.
руб. Вариант 2 (понесенные расходы): 2,5 млн — 1,5 млн руб = 1 млн руб. Общий налог составит 1 млн.
* 13% = 130 тыс. рублей.Второй вариант более выгоден для гражданина. b
Пример 1. Гражданин Б. продает квартиру за 3,4 млн рублей, приобретенную за 3,5 млн рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 4 млн рублей. Поскольку 70% кадастровой стоимости (70% * 4 млн = 2,8 млн) меньше цены продажи (3,4 млн), для целей расчета налога принимается цена продажи. Вариант 1 (налоговый вычет): 3,4 млн — 1 млн рублей = 2,4 млн рублей.
Сумма налога следующая:1: 2,4 млн. * 13% = 312 тыс. руб.
Вариант 2 (понесенные расходы): 3,4 млн. фрикционных — 3,5 млн. руб.
Таким образом, расчет налога с продажи квартиры очень прост. Продавцы могут сделать это самостоятельно без посторонней помощи.
Однако, если вам нужна консультация специалиста по данному вопросу, опишите свою проблему. Наши юристы свяжутся с вами как можно скорее.
Выбирая печатный вариант, пенсионеры должны помнить, что заполнять его можно только черными или синими чернилами. Нежелательно производить точечные или исчезнувшие записи.
Федеральная налоговая служба отказывается принимать такие документы по юридическим причинам.
Перед тем как заплатить налоги с продажи квартиры, пенсионеру следует обратиться в местную ФНС, предоставив следующий пакет документов
Какие понадобятся документы
Аркадий, доброе утро! Вы можете уменьшить сумму налога, вычтя расходы на приобретение этой квартиры в прошлом. Отнимите расходы на приобретение от стоимости продажи и заплатите 13% с разницы. Расходы на похороны не учитываются.
- Квартира была приобретена в 2009 году и продана за большую сумму в 2022 году. Выход на пенсию. Должен ли я платить налог за дом?
- Минимальный срок для безналоговой продажи уже прошел, поэтому заявлять о сделке не нужно и налог платить не надо.
- Пенсионер купил квартиру в 2018 году и имеет неиспользованный остаток налога на имущество с этой квартиры в размере 397 000 рублей. Он работает и не платит подоходный налог. В 2020 году он купил новую квартиру за 1464с и продал ее в 2020 году за 1500м. Может ли он использовать дисконтированный остаток от предыдущей квартиры?
Похожие записи:
- Документально подтвержденные расходы на их приобретение. Здесь нет ограничений по количеству квартир.