Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли в жилом доме в натуре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один из способов определить границы собственности — составить соглашение о порядке пользования имуществом. В нём фиксируется, какое помещение и за каким собственником закреплено в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются в совместном использовании. Если в доме столько же ванных комнат, сколько владельцев долевой собственности, каждому может достаться по одной. Если они разного размера, к компромиссу можно не прийти.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
Соглашение о выделе доли в натуре в частном доме
При наличии какого-либо спора, особенно если дело касается недвижимости, всегда проще и лучше для дальнейшей совместной жизни договориться. При этом договоренность собственников о выделе подлежит письменному оформлению. Соглашение удостоверяется нотариусом, непосредственно текст соглашения может составить нотариус.
В соглашении указываются:
- данные всех собственников дома, с указанием размера их действующей доли
- данные о частном доме, в отношении которого заключается соглашение
- ссылка на техническое заключение, согласно которому выдел доли в натуре возможен
- то, к чему пришли собственники (то есть то, ради чего и заключается настоящее соглашение): указание, в чем заключается доля каждого из собственников
- данные о размере компенсации, если выделяемые доли не соответствуют имеющимся долям, либо указание на отсутствие у сторон материальных требований друг к другу
- о прекращении долевой собственности, в связи с выделом долей в натуре
Согласно ГК РФ общая собственность является имуществом, принадлежащим нескольким лицам одновременно. Владельцы являются субъектами права собственности на данное имущество – то есть каждый из них является владельцем одной и той же собственности. Это положение прописано в п.2 статьи 244 ГК РФ. Этот пункт определяет, что общая собственность подразделяется на совместную и долевую. В том и в другом случае всякий сособственник имеет право участвовать в разрешении вопросов судьбы общего имущества
При этом долевая общая собственность является нормой, а бездолевая (совместная) – исключением из правил. Именно на этом предварительном положении и основан порядок выделения доли из общей долевой собственности.
Когда выделить долю невозможно
Не всегда есть возможность выделить собственнику его долю недвижимости в физическом выражении. Недопустимы такие решения, если они:
- создают угрозу целостности жилья и его безопасности – в рамках перепланировки задуман перенос несущих конструкций, нарушается работа коммунальных приборов и сетей;
- создают препятствия к использованию общих территорий – ванной, кухни, холлов и коридоров;
- нарушают права и интересы других лиц, проживающих в квартире (инвалидов, иждивенцев);
- полученные в ходе перепланировки обособленные помещения не будут соответствовать всем санитарным нормам (отсутствие естественного освещения, отопления).
Техническая и практическая сторона раздела
Требования к жилым домам определяются согласно СНИП. Отделение части имущества становится реальным, если имеется отдельный вход, кухня, санузел, жилые помещения. Также имеется стандарт минимальной площади. Новые объекты становятся полностью самостоятельными. Второе условие разделения имущества – сохранение ценности дома. Если раздел происходит по согласованию сторон, это вопрос роли не играет. К выделению доли в натуре стоит приступать перед ремонтом, усовершенствованием своей доли. В противном случае остальные участники после увеличения стоимость этой части на нее претендуют. Другими словами, человек провел ремонт, стоимость недвижимости возросла, при попытке выкупить свою долю придется заплатить цену намного выше, нежели бы это было без ремонтных работ.
При добровольном разделе имущества либо судебном, изначально проводится строительно-техническая экспертиза. На основании заключения специалистов допускается раздел.
Законодательная основа
В ст. 252 ГК РФ имеется определение такого правового термина, как выдел. Он представляет собой процедуру со специфическими характеристиками. Она необходима для осуществления перехода от совместной собственности к индивидуальному владению некой долей в имуществе, признанном спорным.
Внимание! Его владелец в итоге может использовать для следующих целей:
- продажа объектов, отнесенных к имуществу гражданина;
- самостоятельно распорядиться той долей собственности, которая ему причитается, после раздела;
- использование при возникновении проблем с другими владельцами;
- совместная собственность накладывает ограничения. Все это можно удалить при выделе.
Осуществить выдел дома, квартиры в натуре может любой собственник. На процедуру не влияют позиции иных собственников, и она не привязана к конкретному временному периоду.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.
Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.
Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Как видно из предыдущих параграфов, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.
Единственным доказательством в данном случае является заключение эксперта, как лица, который обладает специальными знаниями в области строительства. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.
Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные знания. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.
Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и всё.
Однако, тут есть хитрый момент.
Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.
В зависимости от ситуации, такой вариант выглядит более предпочтительным.
Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.
Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд.
Тонкая сторона судебной экспертизы.
Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное.
Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.
Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.
Плюсы и минусы выделения доли в натуре
Выделение доли в натуре – это процедура, которая позволяет разделить общую долевую собственность на отдельные жилые объекты или помещения в доме. В таком случае каждый собственник получает право пользования и владения своей долей в имуществе.
Один из плюсов выделения доли в натуре заключается в том, что каждый собственник получает отдельное помещение дома, которым он может свободно распоряжаться. Также это позволяет уменьшить возможность конфликтов между собственниками, так как каждый имеет свою отдельную недвижимость и не зависит от решений других владельцев.
Однако, выделение доли в натуре имеет и некоторые минусы. Во-первых, процедура выделения доли может быть длительной и сложной. Для ее осуществления необходимо составить договор между собственниками, получить заключение кадастрового органа, подать соответствующие заявления и уплатить госпошлину. Кроме того, в процессе выделения доли могут возникать споры и иски между собственниками.
Еще одним минусом выделения доли в натуре является то, что после выделения у каждого собственника остается отдельное помещение, которое, возможно, будет им нужно использовать или сдавать в аренду. Кроме того, в случае наследования или дарения доли, выделенное помещение может стать частью наследства или дарения.
В целом, выделение доли в натуре имеет свои плюсы и минусы. Перед принятием решения о выделении доли необходимо тщательно изучить все нормы и правила, а также обратиться к специалистам для получения консультации и оценки возможных последствий.
Как выделить долю в праве собственности на дом
Чтобы выделить реальную часть жилой недвижимости в самостоятельный объект, нужно иметь долю в праве собственности. Это значит, что дом должен находиться в долевом владении, размеры долей определены и зафиксированы в ЕГРН. Если общая собственность существует, но доли не определены, то она совместная (ч. 2 ст. 244 ГК РФ). Так бывает, например, у супругов, которые приобрели жилой дом в браке (ст. 34 СК РФ) или у лиц, которые приватизировали жилое помещение до 2001 года.
Итак, если собственность на дом совместная, выделение отдельных долей возможно только путем их определения (ч. 1 ст. 254 ГК РФ). Размер таких долей признается для совладельцев равным и зависит от количества совладельцев (ст. 245 ГК РФ). Например, если их двое, каждый получит по ½ в праве собственности на дом, если трое – по ⅓ и так далее. Эти доли называются «идеальными», но не являются эквивалентом реальным квадратным метрам. Для определения таких долей есть 2 пути: внесудебный, по соглашению совладельцев, и судебный, если договоренность не достигнута (ч. 5 ст. 244 ГК РФ).
Что будет с земельным участком
Земля, на которой стоит дом, юридически тесно связана с частным домом, который на ней расположен. По общему правилу земельный участок следует судьбе строения. При определении доли в частном доме, новому совладельцу переходит и соразмерный этой доле объем прав на земельный участок, который принадлежал прежнему единолично зарегистрированному владельцу (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Если земля приватизирована и находилась в совместной собственности сторон, то при выделении части жилого дома такую же часть новый дольщик получит в собственности на земельный участок. Например, ½ права на дом и ½ права на земельный участок.
Стороны вправе договориться об иных пропорциях или использовать для раздела уже сложившийся порядок пользования. Если же земля находилась лишь в пользовании, без права собственности (например, в аренде или бессрочном наследуемом владении), к дольщику переходит только право пользования. Иных прав на землю не возникает.
В случае выдела доли в земельном участке образуется новый объект права – новый земельный участок с самостоятельным правом собственности (ч. 1, 2 ст. 11.5 ЗК РФ). Вновь образуемые объекты должны отвечать определенным требованиям, иначе их образование невозможно. В этом и есть основная сложность. Наиболее быстрый способ определить возможно ли выделить отдельный объект – заказать в БТИ или у эксперта землеустроительную экспертизу. Вот какие требования обязательно учитывать при выделе земли под домом в натуре:
- Образуемый и изменяемый участок должны иметь площадь не меньше, чем установлено местными градостроительными регламентами (ч. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, в Ростове минимальный участок под ИЖС должен быть не менее 200 м2 (п. 1 ст. 9.1 Областного закона № 19-ЗС от 22.07.2003). Если участок будет меньше, выделить его нельзя.
- Образуемый надел не должен препятствовать установленному для прежнего участка виду разрешенного использования и эксплуатации по целевому назначению (ч. 4 ст. 11.9 ЗК РФ).
- Каждый из бывших дольщиков в результате выдела должен иметь свободный доступ к вновь образованному объекту.
- В результате выдела земле не должен быть причинен несоразмерный ущерб.
Важно понимать и то, что выдел части земельного участка в натуре – отдельная инженерно-юридическая процедура. Для ее осуществления необходимо обратиться к кадастровым инженерам и заказать межевание земли. Оно производится на платной основе и предполагает (ст. 22 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»):
- определение местоположения границ образуемого участка, проведение необходимых геодезических измерений;
- установку на участке временных межевых знаков, определяющих границу;
- изготовление нового межевого плана.
При этом выдел части и дома, и земли под ним возможны либо по соглашению, либо в судебном порядке (ч. 3 ст. 252 ГК РФ).
Порядок проведения процедуры
Право на выделение части в обязательном порядке должно регистрироваться в соответствующих органах после составления заявления и приложения некоторых документов с оплатой госпошлины.
Оформление выделенных долей проходит в обычном порядке и после ее завершения владельцам будут выданы свидетельства. Оно является главным документом, которое подтверждает владение над выделенной частью имущества.
Процедура проводится двумя способами: по обоюдному согласию владельцев общего имущества, либо через судебное решение.
ВНИМАНИЕ! Независимо от того, как будет проведена процедура требуется присутствие эксперта, который предложит несколько вариантов выдела. В дальнейшем они прописываются в отчете, и если дело доходит до суда, то мнение эксперта будет учтено.
Выдел доли в имуществе указывается в специальном договоре, с учетом всех данных проведенной экспертизы. Решая вопрос добровольно, собственники могут самостоятельно поделить недвижимость.
Раздел общей квартиры в натуре и в денежном эквиваленте
Существуют два варианта выделения доли в квартире:
- в натуре — физическое разделение частей жилплощади
- в денежном эквиваленте — один из собственников компенсирует остальным стоимость их части квартиры
Для проведения раздела в первым способом жилое помещение должно отвечать требованиям СНиП 31-01-2003 ( Строительные нормы и правила Российской федерации , здания жилые, многоквартирные), таким как:
- для выделяемой доли должны быть оборудованы отдельный вход и все объекты благоустройства, которые присутствовали в неразделенной квартире
- общая её площадь должна быть более или равна 28 квадратным метрам