Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прописка при долевой собственности в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Владение квартирой или домом не всегда совпадает с правом на прописку в данное жилье. Постоянная или временная прописка оформляется в соответствии с законодательством и может быть предоставлена только с согласия всех собственников.
Как оформить долевую собственность
Долевая собственность – это форма совместной собственности на недвижимость, при которой несколько лиц владеют объектом совместно, имея доли в его праве собственности.
Оформление долевой собственности требует согласия всех собственников и соблюдения законодательства. В законе содержатся правила и условия, которых следует придерживаться при оформлении доли.
Для оформления долевой собственности можно воспользоваться двумя способами – обратиться в уполномоченное учреждение или сделать это самостоятельно. Если вы выбираете второй вариант, важно знать, что оформление долевой собственности может быть временной или постоянной.
При оформлении доли в квартире с согласия всех собственников можно прописаться. Небольшая хитрость заключается в том, что прописка на объекте долевой собственности дает права и на проживание, и на собственность.
Однако, если вы являетесь собственником доли в доме или квартире, где никто другой не прописан, вы получаете право жить и использовать это жилье по своему усмотрению. При этом, ни одно нежелательное лицо не может быть зарегистрировано без вашего согласия.
Если дом или квартира оформляется пошаговая инструкция о получении долевой собственности. Каждый из соседей должен предоставить все необходимые документы для оформления доли.
Прописка на объекте долевой собственности дает собственникам право на пользование общими зонами и имуществом дома или квартиры. В случае, если один из собственников оформил долю без согласия других собственников, нежелательного соседа можно выселить в судебном порядке.
Оформление долевой собственности по закону – это многоэтапный процесс, который включает в себя согласие всех собственников, регистрацию договора долевой собственности и получение прав имущественного комитета. Однако, если все условия будут соблюдены, оформление доли может быть успешно завершено.
Как быть в случае, если никто не против прописки
Прописка – это зарегистрированное постоянное место жительства. В условиях долевой собственности оформление прописки может вызвать определенные трудности, особенно если некоторые соседи против прописки нового жильца.
Однако, согласно законодательству, нежелательного соседа нельзя просто выселить из долевой собственности – он имеет такие же права, как и другие собственники. Но как тогда оформляется прописка, если никто не дает согласие?
Во-первых, важно знать, что по закону прописаться можно в квартире, даже если соседи не против этого. Во-вторых, чтобы предотвратить появление нежелательной прописки в доме, где есть совладельцы, можно придумать некоторую хитрость с их согласия. Например, прописаться не по полной доле, а по небольшой, таким образом удовлетворить требования всеобщего согласия.
На практике это выглядит следующим образом:
- Согласовать с соседями возможность прописки по небольшой доле, например, 1%.
- Оформить согласие на прописку в письменной форме.
- Зарегистрировать прописку в новом месте жительства.
Что делать, если совладельцы против прописки?
К сожалению, по разным причинам собственники долей часто находятся в плохих отношениях. Особенно это касается разведенных супружеских пар, но могут быть и другие варианты. В общем, соседи иногда без всяких причин оказываются против прописки. Что можно сделать в таком случае?
Тут можно пойти двумя путями: выделить долю собственности в натуре или попытаться продать часть своей жилплощади. Первый вариант мало кому подходит — для него необходима перепланировка жилья. Если вы выделяете долю в натуре, нужно не только, чтобы помещения были изолированными, но и чтобы коммуникации «не пересекались».
Второй вариант — продать свою часть жилплощади или оформить дарственную. Сразу скажем, что продавать рискованно. Совладельцы могут воспользоваться ст. 250 Гражданского Кодекса РФ — первоочередным правом на выкуп доли. Для оформления дарственной согласия дольщиков не требуется. Но вы должны понимать — если вы дарите свою долю или ее часть, новый собственник сможет ею распоряжаться по своему усмотрению.
Как выселить нежелательного соседа?
Не во всех случаях прописанные или купившие долю лица оказываются законопослушными гражданами. Они могут отравлять жизнь соседям по дому или квартире. Но можно ли от них избавиться? Простого заявления в прокуратуру или иска в суд будет недостаточно. Закон защищает права граждан. Поэтому может быть два выхода: выкупить часть жилплощади у неугодного соседа или доказать отсутствие у него законных прав на долю собственности.
В первом случае вам придется долго уговаривать совладельца. А поскольку тех, у кого с нами хорошие отношения, из квартиры выселить хочется редко, вряд ли тут можно добиться согласия. Скорее всего, сосед назовет фантастическую цену или вообще откажется от предложения.
Незаконность владения имуществом самостоятельно не доказать. Только адвокат может предъявить доказательства того, что доля была куплена обманом или прописку сделали в обход закона. Но если удастся убедить в этом судью, собственность поступит в ваше распоряжение. И вы сможете либо дать соседу временную регистрацию, либо обязать его освободить жилье.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
Если совладельцы против
Законодательство допускает оформить регистрацию без согласия остальных содольщиков, если регистрируемым выступает несовершеннолетний ребенок собственника доли или прописаться планирует сам собственник. Также без согласия провести процедуру можно при выделенной в натуре доле, которая является отдельным жильем.
Отечественное законодательство разрешает зарегистрироваться в квартире и с долевой собственностью. В общих случаях для этого требуется согласие остальных дольщиков, оформленное в письменном виде. Если регистрируется ребенок одного из собственников, то никакого согласия оформлять не нужно.
Чтобы прописать в квартире человека, потребуется посетить паспортный стол по адресу нахождения жилья, предоставив сотрудникам всю необходимую документацию.
Если дольщики не согласны на регистрацию в квартиру нового человека, то для собственника есть 2 варианта действий – выделить имущество в натуре при наличии соответствующих технических возможностей или продать/подарить долю человеку, который планировал зарегистрироваться в ней. Последний вариант является более рискованным.
Как предотвратить нежелательную прописку?
Рассмотрим обратную ситуацию. Вы — совладелец долевой собственности. Кто-то из других дольщиков хочет прописать родственника, знакомого и т. д., но вы этого не хотите. Конечно, прописать третье лицо без вашего согласия невозможно. Но ведь другой собственник может оформить дарственную, никого не спрашивая, и тогда этот человек станет совладельцем. Как быть в таком случае? Рассмотрим на примере.
Супруги развелись и поделили двухкомнатную квартиру поровну. Некоторое время спустя мужчина женился заново и решил прописать вторую жену. Поскольку в той же квартире проживала его бывшая супруга, она высказалась против. Но муж подарил часть своей собственности новой жене, сделав ее совладелицей. Тогда бывшая супруга решила продать свою долю юридическому лицу. Уведомление об этом получил муж. Понимая, что юрлицо постарается всеми силами выжить его из квартиры, он воспользовался правом выкупа доли по цене, предложенной бывшей женой.
Это достаточно хитрая схема, но она никак не нарушает законодательство. Ведь дольщик может распоряжаться своим имуществом как угодно. Однако в этом случае жена могла обратиться в суд с требованием аннулировать прописку. Такие вопросы обычно рассматриваются в индивидуальном порядке.
Можно ли прописаться на долю в квартире?
Человек может прописаться в долевой собственности, если все владельцы согласны на это (о том, что нужно для оформления прописки и где это можно сделать, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете зачем нужно согласие собственника на прописку и как его правильно оформить). Но при этом человек не будет обладать какой-либо долей этого недвижимого имущества. К тому же он будет обязан выписаться, если этого потребует собственник жилья.
Основанием для прописки будет являться наличие прав на долю для владельца, подтвержденных документально, заключенный с владельцем договор найма для третьих лиц (в случае, если доля выделена в натуре), близкие родственные связи с собственником (несовершеннолетние дети, супруги и т. п.), решение суда.
Когда не требуется согласие всех совладельцев
Из правил, установленных законодательством, существуют исключения. Законом определено, когда можно зарегистрировать супруга в квартире с долевой собственностью без согласия других собственников.
Так, если квартира разделена на части, каждая из которых выделена в натуре, а все совладельцы имеют отдельные комнаты, то можно без проблем прописать на свою долю без согласия других дольщиков.
Не потребуется разрешение и в случае, когда на свою часть недвижимости хочет прописаться ее собственник. Ему не нужно не только присутствие совладельцев при прописке, но даже их письменное или устное согласие.
Эти же правила действуют и в отношении детей собственника, которые также могут быть зарегистрированы на жилплощади родителя.
Свобода передвижения и выбора места жительства предусматривается действующим законодательством, и в частности, прописана в Конституции, что делает ее абсолютно гарантированной. При этом порядок, в соответствии с которым осуществляется прописка граждан по их месту проживания, устанавливается Законом №5242-1, изданным 25 июня 1993 года.
Обязанность граждан закрепляться к определенному месту, то есть иметь постоянную регистрацию, указывается в Постановлении Правительства №713, которое было вынесено 17 июля 1995 года.
Понятие долевой собственности недвижимости устанавливается в соответствии с пунктом 2 статьи 244 Гражданского кодекса, а ответственность, которая накладывается на граждан в случае отсутствия прописки, указана в статье 19.15.1 Кодекса об административных правонарушениях.
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
Статья 19.15.1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации
Каждый гражданин нашей страны обязан где-нибудь проживать. То есть, у каждого должно быть место жительства. По этому адресу необходимо встать на миграционный учёт.
Это обязанность каждого гражданина нашей страны! Иностранцы обязаны иметь временную регистрацию.
В то же время, каждый гражданин имеет право свободно перемещаться по территории нашей страны, а также самостоятельно выбирать себе место жительства.
Это право никто не может ему ограничить, так как оно гарантировано Конституцией!
Тем не менее, у каждого есть обязанность регистрироваться по месту жительства или по месту пребывания.
То есть, «прикрепиться» к определённому адресу. Но такая обязанность никак не ограничивает право гражданина на свободу перемещения.
Наличие постоянной регистрации даёт гражданину РФ право на полноценную реализацию его прав, и исполнение его обязанностей.
Также, такой учёт необходим государству, для ведения правильной миграционной политики.
Действия при отказе других собственников
Может случиться и так, что другие собственники не дают своего согласия на прописку гражданину, а ему очень нужна регистрация именно по этому адресу. Как быть? Есть несколько способов решить эту проблему.
Это:
| Сделка по дарению доли | довольно рискованный способ! Для того чтобы подарить свою долю в жилом помещении, спрашивать разрешения других собственников не нужно. Также они не обладают преимущественным правом, как при осуществлении купли-продажи. После оформления всех бумаг, собственник помещения имеет право прописаться в нём, без согласия остальных. Но новый собственник может выселить дарителя! В этом и заключается риск |
| Можно начать длительный процесс выделения доли, и признания её отдельным жилым помещением | но это можно сделать только тогда, когда сама доля достаточно велика. Процесс выделения происходит в судебном порядке, и довольно длителен. Но, если выделение произойдёт, то спрашивать других собственников уже не нужно |
Оформить прописку в помещении, которое находится в долевой собственности совсем не сложно. Нужно только заручиться согласием остальных собственников.
Документы для прописки
Для оформления учета по месту пребывания требуется предоставить:
| Удостоверение личности | Заявителя – собственника доли в собственности на недвижимость |
| Правоустанавливающий документ | Договор купли-продажи, приватизации, мены, распоряжения государственных и муниципальных органов при оформлении субсидии, свидетельство о наследстве, заверенное нотариально и др. |
| Подтверждение собственности | Свидетельство или выписка ЕГРН о владении из Росреестра |
| Свидетельства из загса | На детей или о регистрации официального брака |
| Решения суда | Об усыновлении, получении права на имущество при осуществлении правосудия |
| Согласие | Обязательно запрашивается письменное разрешение от владельцев других долей в собственности на недвижимость, независимо от ее размера, даже минимального, как, например, 1/14 и т.д. |
| Домовая книга | Характерно для частных домов, требуется для проверки соблюдения жилой площади |
| Заключение органа опеки и попечительства | В случае, если в квартире проживают дети и вселением другого лица ущемляются его права или происходит уменьшение жилой площади, приходящейся на человека, ниже минимального значения. |
| Доверенность | С обязательным заверением у нотариуса, если заявитель не имеет возможности самостоятельно явиться в уполномоченные органы. |
Как прописаться, если в квартире два и более собственников – пошаговая инструкция
Можно выписаться с прошлого адреса прописки заранее, другим вариантом может быть подача документов на прописку и выписку одновременно. Это можно сделать в отделе ГУВМ по месту проживания. Обычно заявление рассматривают в течение 3-х дней, после чего дают ответ (как оформить заявление о регистрации по месту жительства?).
Если вы не собственник жилья, то необходимо, чтобы владельцы дали свое письменное разрешение в случае, когда доли не выделены.
Также следует собрать ряд обязательных документов:
- паспорт;
- для мужчин обязателен военный билет;
- письменные согласия владельцев жилого помещения;
- правоустанавливающие документы на долю;
- справка, подтверждающая выписку с прошлого места проживания, если была оформлена заранее.