Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка земельного участка с незарегистрированным домом в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.
Заработает новая форма уведомления для расчета земельного налога по некоторым видам участков
«Раньше это не указывалось, многие объекты не «привязаны» к земле. В результате возникают ситуации, когда, например, планируют строительство автодороги, прокладывают маршрут строительства и обнаруживают, что по пути следования расположен дом, который не отмечен на карте. Данная поправка позволит сделать процедуру проектирования более прозрачной, зафиксировать все объекты для последующей защиты имущества граждан», — пояснила юрист.
Преимущества покупки незарегистрированного дома
Покупка незарегистрированного дома может предоставить ряд преимуществ для покупателей земельных участков. Вот несколько основных факторов, которые стоит учитывать при решении о приобретении незарегистрированного дома.
1. Потенциал для развития
Незарегистрированный дом предоставляет покупателю возможность развить его по своему усмотрению. Вы можете изменить планировку дома, добавить необходимые удобства или провести ремонт, чтобы привести его в соответствие с вашими потребностями и предпочтениями.
2. Ниже затраты
При покупке незарегистрированного дома вы можете сэкономить деньги. Часто незарегистрированные дома продаются по более низкой цене, поскольку на них могут быть наложены ограничения, связанные с отсутствием необходимой документации. Однако, при правильном подходе, эти проблемы могут быть решены, и вы можете получить значительную экономию.
3. Гибкость в дизайне и строительстве
Покупатели незарегистрированных домов имеют больше свободы в выборе дизайна и материалов для строительства. Вы можете создать уникальную архитектуру, применить энергоэффективные технологии и использовать экологически чистые материалы для создания дома своей мечты.
4. Уникальность и исторический характер
Незарегистрированные дома могут иметь уникальный исторический характер, который добавляет им особый шарм и ценность. Если вы цените оригинальность и аутентичность, покупка незарегистрированного дома может быть отличным вариантом.
Если вы готовы взять на себя дополнительные усилия и заботу, связанные с покупкой и оформлением незарегистрированного дома, вы можете воспользоваться множеством преимуществ. Всегда обратитесь к юристу или консультанту, чтобы получить профессиональную помощь и информацию перед совершением покупки.
Стоимость покупки незарегистрированного дома
При приобретении земельного участка с незарегистрированным домом в 2024 году, стоимость приобретения такого имущества может значительно отличаться от стоимости покупки земли с зарегистрированным домом.
Оценка стоимости незарегистрированного дома основывается на различных факторах, таких как:
| 1. Процесс регистрации: | Если дом не зарегистрирован, необходимо учесть затраты на его оформление. Процесс регистрации может быть сложным и требовать дополнительных затрат на юридические услуги. |
| 2. Техническое состояние дома: | Если дом требует крупного ремонта или находится в плохом техническом состоянии, это может снизить стоимость незарегистрированного дома. |
| 3. Расположение и размер участка: | Цена земельного участка и дома будет зависеть от его местоположения, близости к городской инфраструктуре и размеров участка. |
| 4. Рыночная ситуация: | Стоимость покупки незарегистрированного дома также может быть связана с общей рыночной ситуацией, спросом на недвижимость и другими факторами. |
Важно учесть, что покупка незарегистрированного дома требует большей осмотрительности и внимательности. Стоит убедиться в законности и правильности документации на участок и дом, а также проконсультироваться с юристом или экспертом в области недвижимости.
Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:
Видимо, Вы хотите приобрести земельный участок с домом, который продавец не зарегистрировал в установленном законом порядке. Формально Вы покупаете только землю, без строения.
Для того чтобы оформить дом в собственность, необходимо пригласить кадастрового инженера для изготовления технического плана дома и оформления декларации об объекте недвижимости, оплатить его услуги и госпошлину за регистрацию права собственности на дом. Затем надо подать документы на регистрацию в МФЦ.
При этом следует учесть, что с 1 января 2022 года в связи с изменением законодательства об СНТ будут установлены определенные требования к параметрам возводимых строений на земельных участках (высоте, площади, а также возможности возведения капитального строения).
Таким образом, если Вы приобретете земельный участок с незарегистрированным домом, его необходимо оформить до конца 2022 года. Иначе у Вас могут возникнуть проблемы с легализацией дома, если он не будет соответствовать градостроительным регламентам, принятым для территории, на которой расположен Ваш земельный участок.
О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?
На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
Как и зачем регистрировать садовый дом
Процедура оформления подобных видов недвижимости проводится путем передачи соответствующих документов в регистрирующие органы.
Основная причина, по которой многие граждане не занимаются данной процедурой – нежелание платить налог на имущество, что станет необходимым после оформления строения в собственность.
Тем не менее, оформление в собственность дачного дома имеет несомненные преимущества:
- возможность совершения юридических действий (продажа, обмен, дарение и т.д.);
- отсутствие риска снесения дома в силу признания его самостроем;
- возможность получения кредита путем оформления банковской закладной после сдачи дома под его залог;
- исключение проблем с соседями из-за споров о границах участка;
- получение компенсации за снос государством или местными властями;
- возможность оформить прописку в доме, расположенном на приусадебном участке.
Таким образом, ответ на вопрос, надо ли оформлять в собственность дачный дом – положительный. Плюсы подобного решения очевидны.
История сделок купли-продажи земельных участков с домом
В начале девяностых множество людей бросились строить на своих участках дома и другие постройки, часто не утруждая себя оформлением документов, поскольку тогда это занимало много времени. Несовершенная законодательная база позволяла чиновникам всячески затягивать процесс оформления, вымогая взятку. Большинство людей просто строились, без каких либо разрешительных актов.
В дальнейшем такие собственники старались как можно быстрее получить максимальную выгоду от продажи земельного участка и такого дома. Владельцу было намного проще отказаться от сделки, если покупатель требовал оформить документы в заведенном порядке, чем заниматься регистрацией. Покупка земельного участка с незарегистрированным домом превращалась в приобретение земли, а строения просто прилагались к сделке. Дальнейшая их судьба полностью зависела от предприимчивости нового хозяина.
Задайте вопрос юристу!
Задайте вопрос юристу!
Минусы продажи участка с незарегистрированным домом
- ФНС и Росреестр выявляют неплательщиков налогов и владельцев недвижимости, обходящих постановку на кадастровый учёт жилых объектов. После аэрофотосъемки собственники земельных участков получают предписание о регистрации строений и сооружений. Если в этот момент Иванов и Петров уже вышли на сделку купли-продажи и в договоре прописано, что на участке отсутствуют постройки, а соответствующие органы при регистрации прав провели проверку и выяснили о предписании постановки на учёт, сделка приостанавливается.
- Иванов, согласившись на официальную регистрацию дома, может потерять покупателя, который, например, передумает и уйдёт к другому продавцу пока идёт оформление.
- В случае самовольных построек, отсутствия одобрения администрации на строительство, других нарушений допускается риск судебного разбирательства на предмет сноса таких строений.
- Если Росреестр или налоговая вычислят незаконные объекты строительства, ответственность после продажи участка с незарегистрированным домомложится на плечи покупателя.
- Отсутствует гарантия возведения постройки по градостроительным правилам, что создаёт трудности для нового владельца, как и возможный отказ продавца от сделки при предъявлении требования или просьбы оформить дом.
Стоимость кадастровых работ
В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.
8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.
Кому грозят штрафы за незарегистрированные постройки на участке
Начавшийся еще в 2022 году подсчет незарегистрированных капитальных строений в Подмосковье продолжался и весь следующий год, причем охватил и другие области. Для того чтобы понять, сколько владельцев недвижимости уклоняются от уплаты налогов, власти использовали аэрофотосъемку и обход территорий. Причем в ход шла не только стандартная съемка с самолетов, но и квадрокоптеры. Этого хватило для того, чтобы понять, что солидная часть недвижимости еще не состоит на кадастровом учете.
Впрочем, сумму налога можно и снизить. Для этого, если вы не согласны с кадастровой стоимостью своей постройки, нужно заказать оценку жилья у независимых экспертов и отправиться с ней в суд. В среднем, такое действие помогает снизить размер налога на 46%, а это весьма существенно.
Как продать или купить недостроенный дом
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв cмoжeтe включить нeдocтpoeнный дoм в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пepeдaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeгo. Пpaвдa, бyдeт cyщecтвeннoe oгpaничeниe — здaниe нeльзя бyдeт иcпoльзoвaть пo нaзнaчeнию. Чтoбы пepeвecти eгo в paзpяд жилoгo cтpoeния, нyжнo бyдeт oфopмить aкт o ввoдe в экcплyaтaцию и измeнить cвeдeния в кaдacтpoвoм пacпopтe, Pocpeecтpe.
Bce ocтaвшиecя дoкyмeнты вы пepeдaeтe пoкyпaтeлю — тeпepь oн pacпopяжaeтcя ими. B pядe cлyчaeв coтpyдники MФЦ или Pocpeecтpa мoгyт пoпpocить пpeдocтaвить дoпoлнитeльныe дoкyмeнты — ecли oни ocтaлиcь y вac, пepeдaйтe иx пoкyпaтeлю или личнo в гocyдapcтвeнный opгaн.
Нa этoм этaпe мнoгиe coбcтвeнники тepяютcя, пoтoмy чтo нe знaют, кaк пpaвильнo oцeнивaть нeдвижимocть. Нeкoтopыe пытaютcя выcтaвить цeнy чyть мeньшe, чeм нa жилoй дoм, ocoбeннo ecли peгиcтpaция нeдocтpoeннoгo дoмa нa зeмeльнoм yчacткe yжe пpoшлa. Дpyгиe зaклaдывaют в cтoимocть цeнy нa вce выпoлнeнныe paбoты и cтpoитeльныe мaтepиaлы.
Пocлe пpocмoтpa пoнpaвившeгocя oбъeктa пoпpocитe пpoдaвцa пoкaзaть вce имeющиecя дoкyмeнты нa зeмeльный yчacтoк и дoм. Oбязaтeльнo пpoвepьтe, ecть ли paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo. Ecли eгo нeт, вaм пpидeтcя caмocтoятeльнo пoлyчaть дoкyмeнт или cнocить «кopoбкy», ecли мyниципaлитeт oткaжeт. Taкжe пocмoтpитe, ecть ли пpoeкт — ecли eгo нeт, вoзмoжнo, пpoдaвeц cтpoил здaниe caмocтoятeльнo, a этo мoжeт yкaзывaть нa низкoe кaчecтвo жилья.
Oбычнo дeньги пepeдaют вo вpeмя peгиcтpaции ДКП в Pocpeecтpe либo пpи пoдпиcaнии бyмaг. B любoм cлyчae вы дoлжны нaпиcaть pacпиcкy o тoм, чтo пoлyчили cpeдcтвa, a тaкжe oфopмить c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти. B нeм cтoит yкaзaть, чтo пoкyпaтeль нe имeeт пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa.
Преимущества при покупке участка с незарегистрированным домом
1. Экономия денег
При покупке участка с неоформленным домом, вы можете значительно сэкономить деньги. В отличие от готовой недвижимости, недостроенное жилье и земельный участок стоят гораздо дешевле. Вам также не нужно будет заплатить за переоформление документов на нового владельца.
2. Возможность самостоятельно доделать дом
Если вы покупаете участок с необходимостью доработки дома, вы можете внести собственные изменения и решить, каким жильем будет ваш новый объект недвижимости. Также вы можете сэкономить деньги на обустройстве. Приглашение строителей и всех работников по достройке может выйти в разы дороже, чем то, что вы сможете сделать сами.
3. Дешевле взять ипотеку
Если вы покупаете земельный участок с незарегистрированным домом, вы можете взять ипотеку на более длительный срок и на меньший процент. Банки готовы предложить более выгодные условия для купли-продажи земельного участка с недостроенным жильем.
4. Газификация и подключения
Поскольку недостроенный дом не был зарегистрирован ранее, у вас есть возможность самостоятельно подключить газ и другие коммуникации. Вы сможете выбрать лучшую компанию и подходящую цену и ознакомиться с разными возможностями. Это хороший шанс получить выгодный пакет услуг.
5. Покупка дачного или жилого дома
Покупая земельный участок с незарегистрированным домом, вы можете получить жилой дом или дачный дом со всеми необходимыми удобствами. И это может быть выгоднее, чем покупать квартиру.
6. Получение необходимых документов
Перед заключением договора на покупку, надо собрать все государственные документы и получить лицензию на газоснабжение. Для этого необходимо получить акт на землю и здание, кадастровый пакет и документы по градостроительным нормам. Если вы все это сделаете, вы будете правильно оформлены по закону и получите все необходимые документы для покупки.
Недостатки покупки участка с незарегистрированным домом
Отсутствие подключения к газоснабжению – это один из главных недостатков покупки незарегистрированного дома. Вам необходимо будет самостоятельно добиваться подключения к газу, что может занять много времени и денег. Также важно убедиться, что дом оборудован всем необходимым для подключения к газовой линии.
Отсутствие лицензии на жилое здание – еще один недостаток, который может возникнуть при покупке участка с новым домом. Для получения лицензии на жилое здание необходимо пройти государственную комиссию и предоставить пакет документов. Это может занять много времени и несколько тысяч рублей.
Оформление договора покупки – это очень важный нюанс, который необходимо учесть при покупке недвижимости. При оформлении договора покупки следует учитывать, что незарегистрированный дом на земельном участке может оказаться не по закону построенным.
Невозможность оформить ипотеку – это еще один недостаток, который может возникнуть при покупке участка с новым домом. Если дом не оформлен по законодательству, банки отказывают в выдаче ипотеки.
Недостаток градостроительных документов – это еще один нюанс, который необходимо учитывать при покупке незарегистрированного дома. Необходимо убедиться в наличии кадастрового паспорта на землю и градостроительных актов.
Невозможность получения лицензии на газификацию – это еще один недостаток, который может возникнуть при покупке участка с незарегистрированным домом. Если объект не оформлен, то владелец не имеет права на самостоятельное подключение к газопроводным сетям.
Необходимость переоформления недвижимости – если у дачного или загородного дома неоформлены документы на землю и дом, то перед покупкой необходимо уточнить условия переоформления недвижимости. В противном случае продавец может оказаться обманщиком.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Кому принадлежит земля общего пользования в СНТ
ФНС принципиально (потому что ей так удобно) ссылаясь на то, что юридическое лицо собирает членские взносы и за счет их производит оплату. Так же истребует декларации по земельному налогу с юридического лица, хотя это и не правомерно, тем самым избавляя себя от хлопот, а граждан толкает в долговую яму.
Ошибки председателей СНТ
Председатели же по старинке не отказываются от противоправных действий и несут поголовно декларации от юр. лица (организации) у которого данной базы для начисления не существует, так как нет собственности, а значит и нет начисления налога. Все это налагает определенные последствия такие как незаконное начисление штрафов за своевременно не представленные декларации и начисление пеней за не уплаченный вовремя земельный налог.
Почему продолжают начислять по старинке.
Из этого следует, что налоговыми агентами могут быть как юридические, так и физические лица. Обязанности налогового агента могут быть возложены только на те, организации или физические лица, которые являются источниками выплат средств налогоплательщику, то есть от которых налогоплательщик получает доход. Причем эти обязанности могут быть возложены на источник выплаты только законодательством о налогах и сборах.(В нашем случае НК).
Как рассчитывается налог на дачный дом
Для правильного расчета налога на дачный дом необходимо предварительно ознакомиться с действующими ставками налоговых взносов на имущество и нюансами местного законодательства.
В ряде регионов все еще применяются способ расчета, в основу которого взята инвентаризационная стоимость. При этом применяется формула с корректирующим коэффициентом-дефлятором, который в текущем году составляет 1,518. Данный показатель используется для приближения уже устаревшей инвентаризационной стоимостью к рыночной цене.
С 2022 года предполагается ввести на всей территории Российской Федерации расчет только по кадастровой стоимости.
Для расчета налога на дачный домик, находящегося в СНТ, налоговая ставка умножается на кадастровую стоимость объекта, указанную в ЕГРН. При наличии нескольких строений на участке расчет осуществляется индивидуально для каждого объекта. Вычисление производится с использованием кадастровой стоимости, действующей в начале расчетного периода.