Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как долевую собственность перевести в индивидуальную». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Совместная собственность
Юридическое понятие собственности гораздо шире и многообразней, чем могут себе представить простые граждане. Поэтому иногда у них возникают закономерные вопросы о том, как распорядится своей собственностью, ответы на которые может дать только специалист по недвижимости.
В наше агентство обратилась Ирина Денисова, желающая продать квартиру, принадлежащую ей вместе с мужем. Оказавшись в сложной жизненной ситуации, она хочет разъехаться с ним, не дожидаясь окончания разводного процесса.
Квартира в Москве была куплена на третьем году официального брака и является общей. Однако все документы на право собственности оформлены на Ирину.
Поэтому она решила, что имеет право на распоряжение квартирой без участия мужа.
Наши юристы изучили ситуацию и объяснили клиентке в чем она заблуждается:
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
Документы, необходимые для смены долевой собственности
Для того чтобы привести долевую собственность в квартире к индивидуальной, вам понадобятся следующие документы:
- Договор долевого участия — первоначальный документ, который подтверждает вашу долю в квартире. Обычно он заключается между застройщиком и покупателем.
- Заключение экспертизы — это оценка стоимости вашей доли объекта недвижимости по текущему рыночному значению. Обычно проводится независимым оценщиком.
- Документы, подтверждающие оплату — копии квитанций, договоров и других документов, подтверждающих факт оплаты за долю в квартире.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество — это документ, подтверждающий ваше право на собственность.
После сбора всех необходимых документов, вы можете обратиться в органы Росреестра для смены долевой собственности на индивидуальную. В результате вам будет выдано новое свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, на котором будет указано ваше имя и 100% доля в квартире.
Шаги процесса смены долевой собственности
Процесс смены долевой собственности на индивидуальную в квартире состоит из нескольких шагов, которые следует последовательно выполнить:
| Шаг | Описание |
| 1 | Подготовка документов |
| 2 | Оценка имущества |
| 3 | Согласование с сособственниками и оформление сделки |
| 4 | Перерегистрация права собственности |
| 5 | Завершение процесса |
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Как выделить долю в натуре
Чаще всего при оформлении доли, она определяется в процентном соотношении. Но как выделить доли в натуре, если они разделены в однокомнатной квартире. Например, каждый из наследников получил по 1/3 в означенной недвижимости. Здесь вступает в силу ст. 246 или 250 ГК. Они гласят, что владелец доли имеет право продать, передать в аренду, оформить залог свой части. Наличие согласия других собственников обязательно.
Собственник, перед тем, как провести сделку со своей частью имущества, должен предложить другим собственникам купить ее и получить нотариальное согласие или отказа от этого. Выделить долю в подобных ситуациях можно только в денежном эквиваленте.
Для этого потребуется брать выписку из реестра, которая предоставляет оценочную стоимость всего объекта недвижимости. Сегодня специалисты по недвижимости оценивают объект согласно тем условиям, которые диктует рынок. Может она и будет немного занижена, но разница незначительная.
Требования к соглашению
Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга. Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители.
Закон не устанавливает точный бланк для соглашения. Однако на него распространяются общие требования к договорам.
Документ должен включать следующие пункты:
- наименование;
- место оформления;
- дату заключения;
- данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, общую площадь, данные всех собственников);
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- реквизиты выписки из ЕГРН;
- причины изменения величины долей;
- возмездность/безвозмездность перехода прав;
- новые варианты долей;
- отметка об отсутствии обременения прав одного из долевых собственников;
- права и обязанности сторон;
- количество экземпляров;
- подписи совладельцев.
Как грамотно составить соглашение
Соглашение о новом распределении долей составляется в письменном виде. Собственникам потребуется изменить вид права, прописать обновлены доли, расписаться в документе и зарегистрировать его в Росреестре.
Регистрация прав на недвижимость в Росреестре
В соглашении необходимо указать следующие сведения:
- название документа;
- адрес, где оформляется соглашение;
- дата оформления сделки между всеми собственниками имущества;
- информация об участниках проводимой сделки: паспортные данные, сведения о размере причитающихся им долей;
- данные о жилом доме, земельном наделе, квартирном помещении;
- данные о госрегистрации права в Росреестре;
- причина, по которой собственники перераспределяют доли на дом, земельный надел;
- обновленные размеры долей на землю и иную собственность с указанием того, кто из совладельцев сколько получает, на основе возмездности или безвозмездности происходит процедура;
- информация о том, что на собственность не наложено какое-либо обременение, что она не находится под арестом или запретом на отчуждение долей;
- сведения о регистрации изменений;
- перечень прав и обязанностей участников проводимой процедуры, включая их право оспорить данное соглашение посредством инициирования судебного разбирательства;
- количество экземпляров составленного соглашения;
- подписи каждого участника сделки.
Содольщики вправе вписать в текст документа и иные дополнительные пункты при необходимости. Но все же специалисты рекомендуют придерживаться установленной структуры, поскольку от этого зависит законность составленного соглашения.
Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок
(Сабирзянова Н. Н.) («Журнал российского права», 2008, N 4)
ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Н. Н. САБИРЗЯНОВА
Сабирзянова Нурия Нургаязовна, соискатель кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского государственного университета.
Право общей долевой собственности на земельный участок возникает на основе юридических фактов, обусловливающих право собственности граждан и юридических лиц. ——————————— В статье речь идет о земельных участках, предоставляемых гражданам из государственных земель и земель муниципальных образований, а также выделяемых в счет земельных долей из земель бывших колхозов и совхозов и приобретаемых по другим основаниям. Право собственности на земельные доли предметом рассмотрения в данной статье не является.
Особенности режима долевой собственности
Долевая собственность подразумевает владение и распоряжение определенной частью в общем имуществе с некоторыми ограничениями. Если гражданин хочет продать, подарить или завещать свою долю, нужно обязательно учитывать интересы других владельцев ( ч. 1 ст.246 ГК РФ ).
Помимо того, что собственники распоряжаются имуществом по согласию остальных участников, они также несут расходы пропорционально долям.
Зная, что такое общая долевая собственность, проще разобраться с правилами совместного владения. Конкретные части, принадлежащие совладельцам, в такой ситуации не выделяются. Например, по умолчанию считается, что квартира, купленная супругами, делится между мужем и женой пополам. То же самое можно сказать о владении домом или совместным фермерским хозяйством ( ч.3 ст. 244 ГК РФ ).
Оформление дарственной на долю в квартире в МФЦ
Когда возникает необходимость переоформить долевую собственность на квартиру, одним из вариантов оформления может быть дарение доли в квартире. Для такого переоформления можно обратиться в МФЦ (Многофункциональный Центр предоставления государственных и коммунальных услуг).
Оформление дарственной на долю в квартире в МФЦ проходит в рамках имущественного дарения. В процессе оформления дарства может возникнуть несколько отличий от обычного переоформления долей. Во-первых, при дарении квартиры доля может оформляться не только на родственника, но и на другого человека. Во-вторых, при дарственной доле не требуется совместного решения всех дольщиков. Это отличие позволяет более гибко решать вопросы с переводом долей и ускоряет процесс оформления.
Оформление дарственной на долю в квартире в МФЦ имеет свои особенности и нюансы. Для начала необходимо подготовить документы, подтверждающие права на квартиру и решение о дарении доли. Далее необходимо обратиться в МФЦ, где специалисты проведут процедуру оформления. По окончании процесса выдается свидетельство о праве на долю в квартире.
Возможные отказы в переоформлении доли в квартире
При процессе переоформления долевой собственности на квартиру могут возникнуть некоторые сложности и отказы. Один из возможных отказов — это отказ другого дольщика хозяйства. Если в квартире есть еще один человек, участвующий в совместной собственности, он может отказать в переоформлении доли.
Также возможен отказ родственника или другого человека, имеющего имущественное право на долю в квартире, от оформления дарственной доли. Не все готовы передать свою долю другому человеку.
Другой возможный отказ может быть судебной: суд решает отказать в переоформлении доли, если возникают споры между дольщиками или другими заинтересованными сторонами.
В МФЦ могут также отказать в переоформлении доли, если нарушены какие-либо требования или отсутствуют необходимые документы. Нюансы оформления и переоформления долевой доли могут привести к отказам.
Итак, переоформление доли в квартире — процесс, в ходе которого может возникнуть несколько отказов. Лучший вариант — внимательно изучить все особенности и требования оформления и подготовиться заранее, чтобы минимизировать возможные риски отказа.
Важные детали и особенности оформления доли в квартире
Переоформление доли в квартире — процесс, который может иметь некоторые особенности и нюансы. С одной стороны, это может проходить сравнительно просто и быстро, если все стороны согласны и документация оформлена правильно. С другой стороны, могут возникнуть споры, судебные разбирательства и отказы в переоформлении.
Когда речь идет о переоформлении доли в квартире, есть несколько вариантов оформления. Один из них — это дарение, когда один человек дарит свою долю другому. Процесс оформления дарственной доли может проходить через нотариуса или МФЦ. Другой вариант — это совместная переписка, когда дольщик и родственник, на кого переоформляется доля, подписывают договор и переписывают квартиру на обоих. В каждом из этих вариантов есть свои особенности и отличия.
Оформление долевой собственности может проходить как по согласию сторон, так и с решения суда. В случае споров или отказа в переоформлении, можно обратиться в суд с иском и доказать свои права на долю. Судебная практика в таких случаях может быть разной, поэтому важно подготовиться к процессу и иметь достаточно доказательств своей доли.
Оформление доли в квартире может иметь несколько вариантов и различные нюансы. Важно учесть все детали и особенности процесса, чтобы быть уверенным в лучшем варианте оформления для себя. Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода, поэтому лучше проконсультироваться со специалистами в этой области.
Особенности оформления земельного участка под домом
Помимо оформления права собственности на дом требуется еще и оформление земли, находящейся под ним.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса, предусматривается приобретение права общей собственности на земельный участок, на котором располагается объект недвижимости — приватизация земли под домом.
Границы земельного участка должны соответствовать требованиям земельного законодательства.
При этом право собственности на землю под объектом недвижимости является исключительным, если иное не предусмотрено законами.
Указанное положение поможет собственникам недвижимости разобраться, что делать, если дом в долевой собственности, а земля — нет. Собственники дома должны реализовывать свое исключительное право на землю и оформлять его юридически.