Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка с недвижимостью по доверенности: риски и мошенничество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Решение продать или купить квартиру — ответственный шаг стоимостью в десятки миллионов рублей. Суммы большие, ответственность высокая. Соответственно, все игроки в этом процессе должны быть проверенными и надежными. Особенно в сложном положении находится покупатель. Риск возрастает, если имеется идеальный жилищный вариант, представляемый не собственником, а кем-то с выданной нотариусом доверенностью.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Если очень хочется, то можно?.. Проводим сделки по доверенности
Если вы выбираете между схожими предложениями, рекомендую делать выбор в пользу квартиры с реальным владельцем. Но что делать, если именно ваша «квартира мечты» продается по генеральной доверенности?
Будьте предусмотрительны! Доверенность на продажу вторичного жилья как плотная ширма, за которой скрывается огромное количество подводных камней: обременения, реальное состояние здоровья собственника и истинные намерения продавца.
Когда в процессе сделки отсутствует собственник, появляются сложности в проверке его личности, документов, дееспособности и вообще реального существования человека в данный момент. Конечно, самый надежный и гарантированный вариант покупки жилья у человека с доверенностью, если вы знаете лично и доверенное лицо и собственника, как говорится, не один пуд соли с ними съели. В таком случае от подвохов и обмана покупатель будет освобожден.
Но самое красивое и ценное, зачастую, находится у совершенно незнакомых нам людей. Поэтому для покупателя крайне важны и личности собственника и доверенного лица, правильно оформленная доверенность, обстоятельства, при которых она была выдана — мы должны удостовериться в том, что она получена ненасильственным способом и без обмана.
Нет дела без риска. Что может ожидать покупателя квартиры?
Все мы подсознательно готовы к тому, что нас пытаются обмануть. Обвесить на рынке, втюхать неликвидную технику, присвоить наши денежки любым способом.
И покупка квартиры – не исключение. В силу особенностей рынка, множества слухов и негативного опыта дело это рисковое. Нельзя просто так прийти и купить понравившуюся квартиру без заморочек. Приходится быть подозрительным и недоверчивым ко всему — собственнику, доверенному лицу, к каждой предоставленной бумажке. И мы рискуем. Каждый раз.
Что ждет покупателя? Если честно, то перебирать варианты того, с чем можно столкнуться — дело не одной статьи. Даже в конкретно взятом случае с покупкой по доверенности может возникнуть масса проблем, связанных с подлогами документов. Причем по закону в случае судебного разбирательства дело будет касаться только собственника и покупателя, тогда как доверительное лицо не несет ответственности. Если только нет криминальной подоплеки.
Давайте лучше я расскажу вам, как защитить себя при покупке квартиры по доверенности, ну и о том, как не попасть к жуликам — тоже упомяну.
Судебная практика: чем рискует продавец и покупатель?
Риск признания сделки с недвижимостью возрастает при использовании одной или обеими сторонами доверенности. Под ударом оказывается добросовестный покупатель или продавец. Разберем несколько реальных примеров из практики, когда сделка с участием доверенного лица обернулась серьезными финансовыми потерями:
- Женщина из Санкт-Петербурга оформила доверенность на имя сына для продажи квартиры, но через несколько дней передумала и отозвала документ. Позднее выяснилось, что сын успел продать квартиру – нотариус проверяла доверенность в первый визит покупателя и продавца, когда документ действовал. На сделке же доверенность уже была отозвана – покупатель лишился квартиры.
- Нотариус в Москве оформил доверенность от имени человека, состоящего на учете в наркологическом диспансере – его поведение не соответствовало окружающей обстановке. Сделку признали недействительной.
- Еще одна жительница СПб доверила продажу квартиры родственнику, а тот – передоверил другому лицу, сославшись на болезнь. Женщина обратилась в суд, потребовав аннулировать доверенность на третье лицо – государственный орган встал на сторону истицы.
- Женщина в Пензе выдала доверенность матери на совершение ограниченного числа сделок. Мать, в свою очередь, заключила предварительной договор продажи жилья, принадлежавшего дочери, получив аванс. Позднее выяснилось, что указанная квартира ранее уже была продана и не принадлежала доверителю. Покупателю отказали в иске, посоветовав впредь проверять недвижимость в ЕГРН.
- Мужчина выдал доверенность на продажу квартиры. Доверитель совершил сделку, но «забыл» уведомить продавца, деньги присвоил себе. Бывший собственник не получил средства и еще «оплачивал» услуги ЖКХ на протяжении нескольких лет, передавая их доверителю.
Еще одна ошибка связана с юридической неграмотностью. Так, в Орле гражданин нотариально оформил доверенность, а отозвал ее устно, просто предупредив поверенное лицо. В итоге суд такой отзыв доверенности не принял, документ признали действительным.
Как снизить риски при покупке квартиры по доверенности?
В сделках с недвижимостью, где фигурирует доверитель и поверенный, необходима дополнительная подстраховка и тщательная проверка всех деталей – без спешки и эмоций. Чтобы снизить возможные риски, необходимо:
- проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;
- адекватно оценить доверенное лицо – если документ выдан постороннему человеку (не родственнику), это повод для отказа от сделки;
- организовать виртуальную встречу с продавцом по видеосвязи – рекомендуется сделать запись экрана, которая поможет справедливо разрешить возможный спор;
- проводить куплю-продажу с участием нотариуса;
- грамотно оформить передачу денег, используя аккредитив, а не наличные.
Проверке подлежит и доверенность, и заключаемый договор. Также нужно обязательно осмотреть объект, пообщаться с соседями, проверить оригиналы документов на приобретаемую квартиру, начиная с момента строительства дома.
Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости
- Как продать квартиру самому?
- Безопасность после покупки квартиры
- Документы для покупки комнаты
- Продать квартиру с риэлтером и без
- Документы для покупки квартиры
- Как согласовать продажу жилья в собственности несовершеннолетнего с органами опеки
- Как узаконить перепланировку
- Как подготовить квартиру к продаже
- Как продать заложенную квартиру
- Мошеннические схемы в купле-продаже квартир
- Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?
- Совместная, долевая собственость
- «Подводные камни» в сделках с комнатами
- Купля — продажа залоговой квартиры
- «Подводные камни» при приватизации жилых помещений
- «Подводные камни» при обменных сделках
- Как продать долю в квартире
- Выдача сведений из ЕГРП: варианты получения информации
- Последствия покупки квартиры, где не выполнено нотариальное обязательство по наделению детей долями
- Раздел недвижимости при разводе
- Покупка квартиры по доверенности
- Специфика расчетов при покупке квартиры
- Договор с агентством недвижимости. На какие пункты агентского договора необходимо обращать особое внимание?
- Шесть шагов для проверки юридической «чистоты» квартиры
- Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?
- Продажа по договору дарения
- Продажа унаследованной квартиры
- Как восстановить потерянные документы на квартиру?
Случай из практики агентства
К нам обратился гражданин, желающий срочно продать квартиру, якобы родственников, по цене, заметно ниже рыночной. Он действовал на основании генеральной доверенности, которая была выдана около двух лет назад.
В ходе первичного изучения документов выяснилось, что квартира была получена собственниками взамен сносимого жилого дома. Это произошло за полгода до обращения к нам в агентство. То есть на момент выдачи доверенности этой квартиры еще не было в собственности у граждан. А само оформление права собственности происходило по указанной доверенности.
“Родственник” пояснил, что так как владельцы уже пожилые люди, и они не хотели сами заниматься оформлением документов, выдали ему генеральную доверенность, по которой он занимался полным оформлением прав на недвижимость.
Описанная ситуация вызывала ряд вопросов у юридического отдела компании:
- Кем конкретно являются люди, выдавшие доверенность данному гражданину?
- Знают ли они о зарегистрированном на их имя имуществе, которое теперь продаётся?
- Понимают ли в полном объеме доверители перечень возможных действий по генеральной доверенности?
- В добром ли они здравии?
Реквизиты доверенностей
Закон устанавливает обязательные реквизиты в доверенностях. Заметим, что доверенности могут быть выданы от имени юридических и физических лиц. Если доверенность выдается организацией, то в ней обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:
- Название ООО или другого юрлица, которое выдает доверенность;
- ИНН;
- Юридический адрес ООО;
- ФИО, место жительства и паспортные данные лица, на чье имя выдается доверенность;
- Документ должен быть подписан руководителем или другим лицом, имеющим соответствующие полномочия;
- Печать;
- Дата заключения сделки;
- Подпись главного бухгалтера, если речь идет о получении или выдаче средств, ценностей, государственном или муниципальном имуществе.
Если доверенность выдается физическим лицом, то в ней указываются следующие реквизиты:
- ФИО, данные паспорта, место жительства доверителя;
- Те же данные для доверенного лица;
- Подпись доверителя;
- Дата сделки.
Предъявление фиктивной доверенности и последствия её применения
Практика, когда собственник передоверяет свои полномочия третьему лицу для осуществления сделок купли-продажи или иных действий для получения выгоды, довольно распространена в России. Одной из лидирующих отраслей, в которых встречается мошенничество по фиктивным доверенностям, является сегмент сделок с жилой собственностью.
Мошенники, пользуясь доверчивостью граждан, получают право на полное осуществление сделок при том, что доверенность, по мнению собственника, оформлялась лишь на сбор необходимых документов. Однако, имеют место и случаи в банковском секторе.
Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?
Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить . Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.
В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.
Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.
Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.
Как сократить риск обмана при покупке квартиры по доверенности
Полностью оградить себя от обмана при покупке квартиры у доверенного лица не получится, но можно значительно сократить риск быть обманутым, следуя нескольким простым правилам:
Первым делом, тщательно проверяйте документы. Многие аферы осуществляются из-за невнимательности или излишней доверчивости покупателя, который не хочет проверять или не замечает непорядки с документом. Доверенность обязательно должна быть составлена на специальном бланке, содержать печать нотариуса и подпись доверителя, срок действия и дату выдачи документа. Сверьте указанные в доверенности сведения о доверенном лице с его документами — если человек не собирается вас обмануть, то он сам понимает, на какой риск вы идёте.
Обязательно потрудитесь встретиться с настоящим владельцем квартиры. Так вы самостоятельно сможете, во-первых, убедиться в том, что он вообще существует и ещё жив, а во-вторых в том, что он сам выдал доверенность, будучи во вменяемом состоянии и без принуждения. Если возможности встретиться с владельцем нет, например, он находится в другой стране, то обеспечьте с ним связь хотя бы через скайп. Любым способом старайтесь подтвердить действительность доверенности.
Если у вас всё же возникают какие-то сомнения, проконсультируйтесь с юристом — он поможет вам разобраться во всех тонкостях приобретения квартиры по доверенности.
Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация
Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.
Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
Типичные риски и мошенничества, поджидающие покупателя
Чаще всего конфликтные и незаконные ситуации возникают при неправомерных или ошибочных действиях продающей стороны. Для покупателя возникают следующие риски, когда в оформлении сделки по купле-продаже недвижимости участвует представитель по доверенности:
- Отзыв доверенности. Как уже отмечалось в данной статье, доверитель может в любой момент отозвать действие документа. Сделка при подписании лицом по отмененной бумаге становится ничтожной.
- Смерть собственника квартиры. Если доверитель скончался, покупателю это может быть неизвестно, и он успеет передать деньги лицу по доверенности. Сделка в таком случае отменяется, и на объект недвижимости будут претендовать наследники. Ввиду того, что взаимоотношения были оформлены с лицом, которого больше нет среди живых, то уплаченную сумму наследникам не передают. Процесс возврата средств покупателю в таком случае значительно усложняется.
- Недееспособность или психические нарушения доверителя. К сожалению, нотариальное удостоверение не является страхованием от рассматриваемых случаев. При таком положении дел доверенность, а также сама сделка, становятся недействительными.
- Недееспособность или нарушение психики доверенного лица. Последствия аналогичны предыдущему пункту, то есть сделка будет признана ничтожной.
- Пропажа собственника. Лицо, передавшее свои полномочия на проведение продажи, может оказаться без вести пропавшим и деньги ему не попадут. Через суд такое лицо в дальнейшем признается умершим, уплаченные средства должны оказаться в руках наследников. Однако гарантировать такой расклад никто не может.
В случае отмены, утраты силы доверенности лицо, которому она была выдана, должно быть осведомлено об этом. Каким именно образом осуществляется такой процесс, и в какой период Гражданский кодекс не описывает.
Составление договора купли-продажи квартиры по доверенности
Договор купли-продажи квартиры по доверенности почти ничем не отличается от типового договора купли-продажи квартиры. Разница заключается в том, что в 1-ом случае в текст договора включается персональная информация:
- о Продавце и Покупателе;
- о Доверенных представителях.
Договор купли-продажи квартиры по доверенности должен содержать следующие сведения:
- Наименование документа.
- Дата и место составления.
- Данные о Сторонах сделки и Доверенных представителях (ФИО, даты рождения, адреса регистрации и проживания, паспортные сведения). Здесь также указывается, что Доверенное лицо действует от имени своего Доверителя на основании доверенности № …, выданной нотариусом … .
- Описание объекта отчуждения (адрес расположения квартиры, ее общий метраж, количество комнат, этажность, кадастровый номер).
- Ссылка на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (это выписка из ЕГРН о праве собственности, а также предыдущий договор купли-продажи квартиры/дарственная/свидетельство о принятии наследства и пр.).
- Стоимость недвижимости (указывается цифрами и прописью, не подлежит изменению в рамках настоящего договора).
- Права и обязанности сторон.
- Информация об обременениях, ограничениях и запретах, наложенных на квартиру (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о прописанных и/или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и в какие сроки должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
- Информация о проведении расчетов (как, в какой валюте и в какие сроки производится оплата за квартиру).
- Информация о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о текущем состоянии объекта недвижимости (краткое описание, решение Покупателя – устраивает ли его техническое и санитарное состояние квартиры).
- Порядок передачи квартиры от Продавца к Покупателю (в какие сроки осуществляется, сопровождается ли составлением передаточного акта, кто именно получает ключи от жилого помещения).
- Порядок несения расходов (кто оплачивает – Продавец или Покупатель).
- Порядок разрешения спорных моментов.
- Ответственность за расторжение настоящего договора по инициативе какой-либо стороны.
- Пункт о необходимости регистрации договора купли-продажи в территориальном отделении Росреестра.
- Количество оригинальных экземпляров договора. При стандартной сделке договор купли-продажи составляется в 3 оригинальных экземплярах: 1 Продавцу, 1 Покупателю и 1 Росреестру. Если Продавцов или Покупателей больше, то на каждого из них оформляется отдельный оригинал договора купли-продажи.
- Дата вступления настоящего договора в законную силу (обычно – «с момента подписания обеими сторонами»).
- Подписи сторон с расшифровками.
Что такое доверенность
Доверенностью называют документ, который удостоверяет право доверенного лица производить указанные в тексте действия с недвижимостью. Бывают такие типы:
- Генеральная – она предоставляет право доверенному лицу производить на указанный в договоре срок необходимые действия с квартирой.
- Специальная – в ней четко оговаривается, какие именно действия можно совершать. Например: сбор документов для продажи.
- Разовая – она предусматривает выполнение только 1 действия. После этого она становиться недействительной.
Есть понятие – автоматический срок действия доверенности, он составляет 1 год, но есть возможность выписать ее сроком до 3 лет.
В силу обстоятельств посещение нотариуса для некоторых лиц невозможно. И если есть потребность продать недвижимость, возникает вопрос, можно ли, чтобы доверенность была заверена другим лицом. Это возможно, по закону ее может заверять:
- Руководитель исправительного учреждения. Если человек, который хочет дать доверенность, отбывает срок в месте лишения свободы.
- Руководитель учреждения соцзащиты, где человек находится.
- Командир части для военнослужащих, если на месте проживания нет нотариальной конторы.
- Старший врач медучреждения, где лицо проходит лечение.
В сделках купли квартиры по генеральной или другим доверенностям есть риски, и их перед покупкой нужно знать.
Похожие записи: