Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке квартиры следует обратить внимание, есть ли в ней перепланировка, и перед подписанием договора уточнить, согласована ли она. Для этого при осмотре попросите последний технический план помещения и убедитесь, что окна, дверные проемы и несущие стены находятся там, где отмечены.
Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку
Но если для покупки нужен ипотечный кредит, квартиру может не одобрить банк. «О наличии в квартире перепланировки банк узнает из отчета оценщика, который выезжает на квартиру во время подготовки к ипотечной сделке. При этом он не только смотрит на состояние квартиры и качество сделанного в ней ремонта, но и устанавливает факт перепланировки», — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова.
В конечном счете все будет зависеть от серьезности выполненных в квартире изменений и отношения конкретного банка к перепланировкам. То, что одни банки легко согласуют, другие не пропустят никогда. Строже всех к рассмотрению квартир с перепланировками подходят банки, работающие по стандартам АИЖК.
Большинство банков пропускают незначительные улучшения, например объединение ванной и санузла, монтаж в квартире новых гипсокартонных перегородок или расширение дверного проема в ненесущей стене. Но если в квартире снесена стена, к рассмотрению объекта банк подойдет очень тщательно.
Как правило, в таких случаях банки просят покупателя написать заявление, что он обязуется в течение 6–12 месяцев (срок отличается в зависимости от банка) узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное состояние. На практике, если клиент аккуратно выплачивает ипотеку, соблюдение этих обязательств никто не контролирует. Требуя предоставить такой документ, банк подстраховывает себя в ситуации, когда заемщик перестает платить и квартиру приходится продавать.
«Важно, чтобы оценщик указал в отчете, что перепланировка может быть узаконена, — объясняет Татьяна Третьякова. — Кроме того, перепланировка влияет на стоимость квартиры. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч — затраты на оформление перепланировки».
Есть ли риск лишиться квартиры
Принятию судом решения о продаже недвижимости с незаконными переделками на аукционе предшествуют несколько факторов:
- выдача жилищной инспекцией предписания об устранении нарушений в установленные сроки;
- игнорирование владельцем жилья обязательных распоряжений;
- предписание суда, выданное на основании иска жилищной инспекции, в котором предъявляются такие же требования, но уже с новыми сроками исполнения;
- игнорирование собственником решения суда;
- другие нарушения, которые могут привести к необратимым последствиям: обрушению жилого здания, гибели проживающих в нем людей или причинению вреда имуществу МКД.
На основании п. 5 ст. 29 ЖК РФ судебный орган готовит постановление о реализации недвижимости с незаконными переделками на торгах. При этом стоимость такого жилья будет намного ниже рыночной. Часть суммы, вырученной от продажи, покроет судебные расходы и издержки на экспертизы, остальное отдадут собственнику.
При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:
- Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
- Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
- За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
- Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
- В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов осуществить покупку такой квартиры и взять всю ответственность за её перепланировку на себя. Многих покупателей такая продажа отпугивает и они не хотят идти на такие условия сделки. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, покупатель должен иметь «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры в ипотеку. Поэтому продавать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче.
Однако, в общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.
Коротко о перепланировках
Перепланировки в основном делятся на два вида. Простые – сделанные по эскизу, и не нарушающие конструкции помещения. Сложные – сделанные по проекту. При втором может происходить серьёзное изменение конструкции. Для него, к тому же, необходимо специальное разрешение.
Изменения, не требующие разрешения:
- Замена столярных или прочих декоративных элементов фасада.
- Косметический ремонт.
- Перестановка электроплит и газовых плит в кухне.
- Установка лёгких раздвижных дверей, без изменений размеров помещений.
- Устройство и разборка встраиваемых шкафов.
- Замена инженерного оборудования.
Изменения, на которые нужно разрешение:
- Работы, затрагивающие архитектурный фасад здания.
- Работы, влияющие на несущие стены, переделка пола.
- Работы, связанные с переносом туалетов и ванных.
- Создание перегородок, не влияющих на несущие стены.
- Установка или заделка проемов в несущих стенах.
- Перестановка сантехники в ванной или кухне.
Работы, которые запрещено проводить:
- Перенос и установка радиаторов отопления на балконы.
- Установки лоджий или террас на этажах выше первого.
- Переустройство чердака или технических помещений.
- Установка полов с подогревом от общей системы отопления.
- Уменьшение или ликвидация вентиляционных каналов.
- Перепланировка в аварийных зданиях.
- Нарушение прочности несущих стен.
- Объединение кухни с другими комнатами.
- Осложнение доступа к важным коммуникациям.
Перед покупкой квартиры с перепланировкой, нужно убедиться, чтобы изменения были законны и не нарушали целостности несущих конструкций. В противном случае можно понести наказание, начиная от штрафа и заканчивая уголовной ответственностью.
Так как вся ответственность лежит на нынешнем владельце жилья, то и вина в случае нарушения целостности несущей конструкции будет на покупателе. А при серьезных нарушениях выписывается большой штраф за самовольную перепланировку, а так же предписание восстановить изначальное состояние помещения.
В случае уклонения от этих обязательств, предусматривается серьезное наказание вплоть до выселения из жилья.
Тем временем риски продавца прекращаются с тех пор, как был заключен договор о купле-продаже квартиры. До того, как сделка будет заключена, покупатель может требовать снижения цены на жилье, или согласования перепланировки на законном уровне. После сделки, покупатель этого требовать более не сможет, поэтому, нужно согласовывать с продавцом данный вопрос до того, как договор о продаже будет подписан.
✅ Что согласовывать необязательно
Мастера по ремонту квартиры могут беспрепятственно вносить некоторые изменения в конструкции по просьбе собственников. Не нужно согласовывать следующие изменения:
- Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
- Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
- Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
- Устройство встроенной мебели.
- Установку антенн, систем кондиционирования.
- Замену электроприборов.
Услуги НГЖИ в Воронеже
₽45 000
- Помощь юриста в узаканивании перепланировки в новой квартире
- Согласование всех процедур с ГЖИ
- Проведение переговоров
- Полное сопровождение перепланировки
Необходимые документы для легализации
Для легализации квартиры с незаконной перепланировкой необходимо выполнить определенные требования и предоставить следующие документы:
1. Документ о праве собственности на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права).
2. Договор купли-продажи (ДКП) квартиры, который подтверждает сделку между продавцом и покупателем.
3. Предписание от администрации города о сносе незаконных построек или требование об устранении нарушений от органов местного самоуправления.
4. Акт о завершении работ по устранению нарушений. Такой акт выдается при условии проведения всех необходимых работ и индивидуальной экспертизы объекта.
5. Судебное решение, если владелец квартиры прошел судебную инстанцию и ему было разрешено провести перепланировку.
6. Разрешение на переоборудование, полученное в соответствующих органах и утвержденное администрацией города.
7. Конфигурационные планы и поэтажные планы квартиры, подтверждающие выполнение изменений в соответствии с требованиями законодательства.
8. БТИ-справка о техническом состоянии квартиры и оценке ее стоимости после устранения нарушений.
9. Документы, связанные с согласованием изменений с соседями, если перепланировка затрагивает общее имущество.
10. Документы, подтверждающие устранение возможного ущерба или обрушения постройки, а также выполнение работ в соответствии с требованиями строительных норм и правил.
Получение всех этих документов и их оформление может занять определенное время, поэтому важно заранее ознакомиться со всеми требованиями и сроками оформления.
Стоимость легализации перепланировки
Стоимость легализации перепланировки зависит от нескольких факторов, включая конфигурацию и объем перепланировки, требования администрации города и действующего законодательства.
Самым первым шагом в процессе легализации является получение разрешения на переоборудование. Для этого необходимо исполнять все требования, предъявляемые законодательством и администрацией города.
Стоит отметить, что перед покупкой квартиры с незаконной перепланировкой необходимо проверить ее статус и наличие устранения нарушений. Это можно сделать, обратившись в органы местного самоуправления и запросив акт о завершении работ.
Основной риск покупки квартиры с незаконной перепланировкой заключается в возможности обрушения перегородок и нанесении ущерба не только квартире, но и соседям. В случае выявления неузаконенной перепланировки, собственник может быть привлечен к ответственности, включая штрафы и возмещение причиненного ущерба.
Стоимость легализации перепланировки может варьироваться от нескольких тысяч до нескольких сотен тысяч рублей в зависимости от сложности работ и требований администрации города.
Для узаконения перепланировки необходимо иметь документы, подтверждающие соответствие перепланировки нормам законодательства, такие как через МФЦ или БТИ. Срок оформления таких документов может занимать от нескольких недель до нескольких месяцев.
При покупке квартиры с незаконеной перепланировкой следует учитывать возможность оказаться без жилья в случае принятия решения об устранении несоответствий. Поэтому перед покупкой рекомендуется проконсультироваться с юристом и проверить поэтажный план и ДКП квартиры.