Покупка квартиры через посредника нюансы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через посредника нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Какие риски существуют

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.

Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.

Возможны такие варианты развития событий:

• покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
• продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
• сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Подготовка к обращению в агентство

На первоначальном этапе поиска недвижимости следует четко определиться с тем, какую вы хотите купить квартиру. Это нужно для того, чтобы оценить вашу покупательскую способность, определить класс недвижимости и сузить выбор посредников, специализирующихся на операциях в данном сегменте рынка.

Итак, если вы решили обратиться в агентство для покупки квартиры, определитесь со следующими моментами:

• Сколько приблизительно должна стоить ваша будущая квартира?
• Какой район города наиболее предпочтителен для вас?
• Какая этажность дома и расположение квартиры вас интересует?
• Сколько комнат и какого типа должно быть в квартире?
• Какие еще требования вы предъявляете к квартире?

Критерии выбора агентства

Предположим, что вы определили для себя несколько компаний, в которые хотите обратиться. Это значит, что пришло время сопоставить преимущества и недостатки нескольких из них, чтобы в конечном итоге остановиться на одном посреднике. На что следует в первую очередь обращать внимание?

Известность компании. Стабильная реклама агентства свидетельствует о его постоянном присутствии на рынке. Важно и то, насколько креативно подается рекламный материал. Если фирма может себе позволить обратиться в хорошее рекламное агентство, то это прямо говорит о том, что ее деятельность успешна.

Имидж агентства. Имидж компании формируют многие факторы. Это и внешнее оформление офиса, и внешний вид сотрудников, и оригинальность рекламы, и отзывы бывших клиентов. Если, зайдя в офис агентства, вы видите суетливую обстановку, старую компьютерную технику, обшарпанные стулья для клиентов и не самых опрятных работников – бегите. Если в этой фирме не могут организовать даже себя, если руководство совершенно не беспокоится о том, куда придет клиент, значит, профессионально решить такую сложную задачу, как покупка квартиры, здесь точно не смогут. Также имидж компании может подтвердить членство в объединениях риэлторов и прочих общественных организациях.

Опыт работы. Если по всем вышеописанным параметрам компания вас устроила, сосредоточьтесь на чрезвычайно важном аспекте – опыте работы сотрудников агентства. Естественно, сама риэлторская контора может присутствовать на рынке не один год. Но, если опыта работы нет у конкретных риэлторов, то успешность заключения сделки можно поставить под сомнение. Ведь не исключено, что за годы существования фирмы в коллективе наблюдалась текучка кадров. А новички практически никогда не могут достойно конкурировать с маститыми брокерами.

Сертификаты и дипломы агентства. В солидной риэлторской компании вам никогда не откажут в предоставлении копии регистрационных и уставных документов, дипломов, подтверждающих качество работы фирмы, сертификатов, выданных независимыми общественными организациями. Скажем больше, если риэлторам нечего стыдиться, то они сами проявят инициативу и ознакомят клиента с перечисленными документами и даже предметно покажут, какие сделки в последнее время сопровождала компания.

Стоимость услуг. Спецификой отечественного рынка является то, что у нас услуги риэлторов оплачивает покупатель жилья, а в западных странах это обычно делает продавец. Если вы планируете купить квартиру в Москве или другом крупном городе, то вариантов по стоимости услуг риэлторов сможете найти огромное количество. Важно помнить, что дорого — это не всегда хорошо. То же самое можно сказать и об откровенно демпинговых ценах, которые предлагают некоторые агентства. Очень низкая стоимость услуг должна настораживать.

Выбирая между несколькими ценовыми предложениями, проанализируйте также тот спектр услуг, который предполагает заявленная агентством цена.

Рекомендации третьих лиц. Конечно, мнения друзей или родственников для человека крайне важны. Поэтому, если кто-то из близких людей лично сотрудничал с агентством недвижимости и рекомендует его с наилучшей стороны, прислушайтесь к мнению человека, потому что реальным показателем надежности риэлторской компании являются успешно выполненные сделки. Помимо этого, рекомендации можно поискать в Интернете, у знакомых юристов или нотариусов, в специализированных общественных организациях.

История компании. Незапятнанная репутация компании может оказаться лишь видимым рекламным трюком. Чтобы основательно разобраться в том, имеются ли серьезные просчеты в работе конкретного агентства, следует изучить его историю. Поэтому обязательно почитайте материалы тематических форумов, поищите отзывы клиентов, которые обслуживались в агентстве, посетите дирекцию объединений риэлторов, в которой дадут квалифицированную оценку деятельности компании, основываясь на данных внутреннего комитета по защите прав потребителей.

Обязательства агентств

Стандартный перечень услуг, предоставляемых агентствами недвижимости, включает:

• представление заявки клиента на рынке недвижимости согласно согласованному рекламному бюджету;
• ведение переговоров с контрагентами;
• поиск объектов по указанным параметрам;
• проверку истории квартиры;
• планирование деталей сделки;
• организацию процедуры передачи задатка;
• подготовку и сбор всех необходимых документов для сделки;
• осуществление экспертной юридической оценки предстоящей сделки;
• юридическое сопровождение самой сделки;
• подача регулярных отчетов о ходе выполнения работ.

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике, ответственность агентства недвижимости сводится максимально к сумме полученного вознаграждения, взыскать штрафные санкции или неустойку крайне проблематично.

Чтобы обезопасить себя, следует четко определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора.

Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:

• При оформлении документов для сделки были допущены ошибки.
• Мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры.
• Не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников.
• Сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.

Немного об ответственности риэлтора

Проблема с риелторами в том, что их квалификация, аттестация и сертификация нигде в законах не прописаны. Работник агентства отвечает лишь за результат, то есть состоится сделка или нет. Но этим и ограничивается его поле ответственности. Ведь с законодательной точки зрения сотрудника АН почти невозможно привлечь в суде за нарушения гарантий сделки. Такой гарантии он не дает, хотя в договоре и могут быть прописаны похожие пункты.

Получается, что честность риелтора не закреплена законодательно, а остается рисковым фактором. Он зависит от личных качеств человека либо от моральных ценностей компании, в которой работает агент. Типичный случай: после покупки квартиры через агентство недвижимости возникла ситуация и сделка признана недействительной. Покупатель не сможет требовать с АН компенсацию за провал сделки, поскольку агентство юридически не было ее гарантом.

Как происходит продажа квартиры через риелтора поэтапно

Риелтор предлагает помощь продавцу квартиры на всех этапах купли-продажи. Процесс продажи квартиры через риелтора выглядит следующим образом:

• Предварительная консультативная встреча, на которой обсуждаются преимущества и недостатки квартиры и как их обыграть, наиболее выигрышная конкурентная цена квартиры, условия сотрудничества и вознаграждение за риелторские услуги.

• Подписание договора. Продавец с риелтором заключает договор, в котором прописывается:

• полный перечень услуг, оказываемых риелтором (обязанности риелтора),

• обязанности заказчика, т.е. продавца квартиры,

• сроки оказания услуг,

• результат,

• стоимость и сроки оплаты вознаграждения,

• ответственность сторон.

• Предпродажная подготовка квартиры (мелкий ремонт, чистка, перестановка) и фотосессия. Риелтор дает советы о том, что и как лучше исправить в квартире, а также в случае необходимости сам помогает хозяину привести квартиру в порядок.

• Юридическая проверка документов, помощь в сборе недостающих документов. Риелтор проверяет наличие всех документов, консультирует собственника о том, где и как собрать недостающие, а также привлекает юриста при необходимости к проверке документов.

• Поиск покупателей. Риелтор составляет объявление и размещает его на интернет-ресурсах, осуществляет поиск покупателей по своим наработанным базам и каналам размещения.

• Показы квартиры и переговоры с потенциальными покупателями, ведение торгов. Риелтор приводит потенциальных покупателей, показывает и презентует квартиру, отвечает на вопросы, ведет торги.

• Сбор и подготовка документов к сделке, консультационная помощь в заключении предварительного договора купли-продажи и способе получения аванса продавцом от покупателя.

• Сделка купли-продажи. Риелтор сопровождает, назначает встречи и консультирует во всех процессах: подписание договора купли-продажи, подача документов в Росреестр на регистрацию права собственности и полный расчет продавца с покупателем.

• Передача ключей от квартиры покупателю, подписание с покупателем акта приема-передачи. Риелтор сопровождает на встречу, предлагает и заполняет бланки акта приема-передачи квартиры.

• Уплата налога, если необходимо. Риелтор консультирует, где, как и сколько нужно заплатить налогов, помогает заполнить документы.

Может ли риелтор продать квартиру без собственника, если владелец в другом городе или стране

Бывают ситуации, когда вы находитесь в одном городе или стране, а ваша недвижимость, которую нужно продать, в другом городе или стране, при этом просить помощи у родственника или знакомого по какой-то причине невозможно. Остается только обратиться к профессионалу в сфере недвижимости. Это может быть риелтор (индивидуальный предприниматель или самозанятый) или риелторская компания (юридическое лицо).

Для дальнейшей работы риелтора от вашего имени нужно будет заключить договор и оформить нотариальную доверенность.

Доверенность, как правило, оформляют на осуществление одной сделки. В доверенности указывают, в отношении какой квартиры она действует и на каких условиях.

Действовать риелтор от имени продавца может по договору поручения, агентскому договору или договору возмездного оказания услуг. В случае продажи недвижимости права и обязанности возникают у продавца. В договоре обязательно прописывают, что риелтор будет действовать в ваших интересах от вашего имени и за ваш счет до и во время сделки. Также в договоре обязательно прописывают:

• цену, по которой хотят продать квартиру,

• сроки,

• порядок оформления сделки купли-продажи: кто и в какой момент получает деньги.

Расчеты с покупателем риелтор, который действует по доверенности от вашего имени, может осуществлять через:

1. Ваш личный расчетный счет. Это условие вместе с номером вашего расчетного счета можно указать непосредственно в доверенности.

2. Депозит нотариуса. Деньги по договору купли-продажи покупатель вносит на депозит нотариуса, у которого оформляется сделка. И как только нотариус видит поступление средств на счет, он оформляет сделку окончательно.

3. Банковскую ячейку. В банке оформляется ячейка на ваше имя, а в договоре купли-продажи указывается, что расчеты по договору будут осуществляться с использованием этой ячейки.

4. Аккредитив в банке. Покупатель кладет деньги на счет в банке. Банк их замораживает и открывает их уже после того, как ему будут предъявлены документы о переходе прав собственности на квартиру.

Как выбрать риэлтора для покупки квартиры

Когда этап подбора оптимального агентства завершен, и покупатель четко определился с выбором, следует позаботиться о поиске ответственного риэлтора.

Именно этот специалист непосредственно взаимодействует с клиентами, представляя их интересы, разыскивая именно тот вариант недвижимости, который подходит по всем заявленным параметрам и т. д.

Учитывая эти особенности, сотрудника необходимо выбирать, акцентируя внимание именно на его профессиональных качествах, однако не следует забывать и персональных характеристиках.

Внимание! Вот основные признаки, по которым определяют квалификацию риэлтора:

• они отлично понимают нюансы работы на рынке недвижимости и владеют ситуацией;
• прекрасно понимают, чего хочет клиент, и действуют исключительно исходя из его пожеланий и требований;
• обладают высокими коммуникативными способностями и способны выделить суть из общего;
• используют в работе психологические навыки;
• способны вести переговоры с акцентом на условия клиента;
• грамотно подают всю информацию;
• компетентны при осмотре жилья и его оценке;
• полностью знакомы с процедурой, в соответствии с которой проходят сделки с объектами недвижимости;
• в курсе изменений правовых актов, затрагивающих сделки с жильем (включая и вторичный рынок);
• имеют опыт в успешном завершении сделок.

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Большинство риэлтерских фирм предпринимают необходимые меры для минимизации ответственности, чтобы исключить финансовые потери. Даже учитывая, что на стороне клиента нормы действующего закона, практика показывает невозможность истребования с агентств сумм кроме выплаченного вознаграждения. Проблематично взыскание с них санкций и неустойки.

Чтобы гарантии на возмещение не были утрачены, следует изначально быть внимательным при составлении договора, четко обозначив границы ответственности риэлтерской компании.

Учтите! Помимо этого, клиент сталкивается с такими рисками при приобретении недвижимости:

• при оформлении документов по сделке допускаются ошибки;
• мошенники попытаются нажиться на фиктивном оформлении приобретения недвижимого имущества;
• при оформлении сделки не берутся в расчет имущественные интересы наследников либо несовершеннолетних граждан;
• изначально совершаемые в отношении недвижимости юридические действия (продажа, дарение, приватизация и т. п.) совершены с нарушением закона.

За любую из указанных выше ситуаций представители агентства никакой ответственности нести не будут. Защита в данном случае возможна только через титульное страхование. Таким образом, клиент обеспечивает для себя гарантию компенсации средств в случае возможной утраты прав на приобретенное жилье.

Для оформления обратитесь в страховую, получив полис титульного страхования. Такой вид страхования отличается от других тем, что он создает защиту только на случай, если произошли события, приведшие к потере недвижимости, о которых покупателю на момент совершения сделки известно не было.

Что лучше: агентство недвижимости или частный риэлтор

На сегодняшний день рынок переполнен как агентствами недвижимости, так и частными риэлторами. Примечательно, что стоимость услуг и тех и других практически одинаковая. А неквалифицированных специалистов можно встретить как среди работников агентства, так и среди брокеров, работающих на себя. Поэтому выбор будет зависеть от ваших личных предпочтений. Только перед тем, как принять окончательное решение, обязательно обратите внимание на следующие факторы:

• стаж работы;

• деловая репутация;

• наличие лицензий (фирма) или официальной регистрации (частник);

• наличие положительных отзывов предыдущих клиентов.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры

Опытный риэлтор агентства поможет купить подходящую по площади, состоянию и цене квартиру без лишних затрат времени и сил. Он возьмет на себя:

• подбор подходящего варианта. В крупных агентствах имеется собственная широкая база предложений, из которых можно быстро выбрать наиболее интересные квартиры. Специалисты постоянно мониторят рынок и готовы предложить оптимальные по стоимости варианты. Также они ведут переговоры с владельцами по согласованию удобного для осмотра времени и др.;
• проверку чистоты сделки. Специалист просматривает предоставляемые продавцом документы. В его обязанности входит проверка законности правомочий собственника жилья или его представителей, отсутствия других владельцев, способных оспорить предстоящую сделку. Также он должен удостовериться в подлинности документов на квартиру;
• взаимодействие с финансовыми организациями. При покупке квартиры в ипотеку услуги риэлтора могут включать помощь в получении необходимых заемных средств. В крупных агентствах налажены тесные связи с финансовыми учреждениями, и зачастую в этом случае возрастают шансы на положительный результат;
• профессиональное консультирование. Специалист будет оказывать помощь в юридических и технических вопросах, которые касаются приобретения квартиры в собственность. Также он способен разрешить спорные ситуации в пользу покупателя;
• помощь в проведении сделки. Сотрудник агентства недвижимости проследит за правильным юридическим оформлением сделки. Также он может помочь в оформлении необходимых документов, государственной регистрации.

Кто еще обладает правом пользования жильем

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Обременения на квартире

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Похожие записи:

• Какое наказание за пересечение сплошной линии при обгоне в 2024 году
• Отчеты в ФСС в 2024 году
• Норма командировочных расходов в 2024 году по Казахстану