Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформить право собственности на квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
Оформление застройщиком
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Как исправить ошибку в ЕГРН?
Если вы обнаружили техническую ошибку в реестре ЕГРН (например, опечатка в имени), необходимо обратиться в ближайший МФЦ по месту жительства и направить заявление в Росреестр с описанием выявленной ошибки. В течение 3 дней ошибка будет исправлена.
В случае, если ошибка связана с теми документами, которые изначально были поданы в Росреестр, придется заново собирать пакет:
- технический план на квартиру;
- договор
купли-продажи (или дарения, долевого участия, приватизациии т. д. ).
Росреестр несет ответственность за достоверность сведений в ЕГРН. Если вы понесли ущерб, связанный с ошибкой в базе, вы имеете права добиваться компенсации в суде.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Обязанности застройщика
Застройщик обязан отправить всем дольщикам информацию о завершении строительства дома и о его готовности к передаче. Сделать он это должен не менее чем за 1 месяц до определенного в договоре срока передачи объекта долевого строительства. Также он обязан предупредить всех участников о необходимости принятия объекта долевого строительства, а также о последствиях в случае их бездействии. Информация отправляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства при этом может быть установлен не ранее, чем за 14 дней и не позднее, чем за 1 месяц до указанного в договоре срока передачи.
После ввода дома в эксплуатациюв течение 10 рабочих дней многоквартирный дом встаёт на кадастровый учёт. Эту процедуру осуществляет департамент имущественных отношений города и направляет информацию в Росреестр. Застройщик в этом процессе не участвует, но контролирует его. После постановки дома на кадастровый учет можно осуществлять регистрацию прав собственности на квартиры.
Что делать после получения ключей в новостройке?
После того, как акт приема-передачи квартиры подписан, новый владелец получает ключи и вступает в полное владение квартирой. Он может делать в ней ремонт, завозить мебель и заселяться, но чтобы как-либо управлять недвижимым имуществом — продавать, дарить, передавать по наследству и сдавать в аренду — нужно зарегистрировать право собственности.
Главный документ, подтверждающий владение недвижимостью, это выписка из ЕГРН. Она говорит о том, что конкретный объект зарегистрирован в Росреестре и им владеет определенный человек. После того, как право собственности на квартиру оформлено, в глазах государства вы становитесь полноценным владельцем.
Право собственности можно оформить и через несколько месяцев и даже через несколько лет после получения ключей, но лучше с этим не затягивать. Во-первых, быть официальным владельцем недвижимости более безопасно, а во-вторых, если появятся непредвиденные обстоятельства, при которых с квартирой нужно будет совершать какие-либо действия, то оформление займет время.
Расскажем, какие документы понадобятся для оформления права собственности на квартиру и каким способом лучше оформить ее.
Что делать, когда застройщик не выдает документы?
На практике становится очевидно, что не каждый застройщик заинтересован в комфорте своих клиентов. Некоторые из них целенаправленно обманывают дольщиков, что документы не готовы. Другие же не торопятся с выдачей документов, подготовка которых полностью зависит от застройщика. К таким документам можно отнести акт приемки-передачи квартиры. В таких ситуациях оформление недвижимости в собственность может значительно увеличиться.
Тем не менее, нельзя забывать, что в некоторых случаях строительная компания не виновата в задержке. Это может быть связано с длительной выдачей актов и свидетельств государственными органами. В результате страдает не только застройщик, но и дольщики, желающие как можно быстрее оформить жилье в собственность.
Решение в такой ситуации одна: обращение в суд с исковым заявлением. Однако в данном случае возникает проблема, поскольку для рассмотрения заявления требуется доказать свои права на имущество, а именно эти документы и не выдает строительная компания.
Выходом становится обращение к юристу, специализирующемуся на подобных делах. Будет еще лучше, если истцами выступят несколько лиц, чтобы иск стал коллективным. В таком случае зачастую суд закрывает дело в пользу собственников.
С чего начать оформление?
Прежде всего, необходимо установить, что новостройка — это жилой комплекс, который строится с нуля или реконструируется по проекту с полным сносом и возведением нового здания. Владельцы жилья в новом доме получают права на собственность на основании договора купли-продажи и последующего государственного регистрации.
Первый шаг — подписание договора с застройщиком или предыдущим собственником квартиры. В договоре должны быть четко указаны условия сделки, стоимость квартиры, порядок оплаты, сроки сдачи объекта и прочие существенные условия.
После подписания договора купли-продажи, следует приступить к оплате квартиры. Застройщик или предыдущий собственник могут предложить различные варианты оплаты — полная оплата сразу, рассрочка, ипотека и другие. Важно внимательно изучить условия оплаты и выбрать наиболее подходящий для себя вариант.
В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.
В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно. Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности. Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.
Суть нововведений в оформлении квартиры в новостройке
Новый закон существенно упрощают порядок регистрации недвижимости, в том числе в новостройке. Сроки государственной регистрации сокращаются, кроме того, зарегистрировать право собственности можно в любом регионе независимо от места нахождения объекта недвижимости. Еще одно нововведение – доносить квитанцию об оплате госпошлины можно в течении пяти дней после сдачи документов.
Конечно, сама процедура регистрации начнется только после того, как вы подтвердите уплату пошлины, но отказывать в приеме документов без пошлины теперь не имеют права. В общем, многие изменения очень позитивные.
Но есть один настораживающий момент: отменяется такой документ, как Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Теперь вся информация о недвижимости и ее владельцах будет содержаться только в Едином государственном реестре недвижимости.
Собственно говоря, те, кто оформляет квартиру в новостройке, начиная с 2017 г., никакого подтверждающего документа не получат, что не очень удобно для тех, кто привык верить именно «бумажкам». Так же некоторые юристы видят «слабое место» нововведений в том, что теперь переоформлять квартиру можно в любом регионе. То есть, если вашу квартиру преступным образом переоформят на себя, вы об этом даже не узнаете.
Вот как комментирует эту ситуацию Мария Баст, председателя Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, адвокат: «Единственным подтверждением права собственности является теперь отражение этого права в электронном реестре прав на недвижимое имущество. Свидетельство о праве собственности в настоящее время утратило свою юридическую силу, на руки при оформлении права собственности свидетельство теперь не выдается. Единственное подтверждение – выписка из единого государственного реестра, действующая на момент выдачи. Выписка подтверждает только то, что на момент ее получения человек является собственником. Соответственно, никто не гарантирует, что через короткое время в реестр не будут внесены изменения, лишающие собственника его права.
Дело в том, что на процедуру оформления права собственности новые изменения никак не повлияли, так как основанием для внесения изменений в реестр является, например, договор или решение суда – любой правоустанавливающий документ. Проблема в том, что внесение в реестр не предоставляет вам документа, подтверждающего, что человек собственник наравне с его регистрацией.
Если раньше был реестр и подтверждение в виде свидетельства, то теперь остался только реестр, а выписка – это лишь справка на текущий момент. Передача по договору, как и раньше, так и сейчас, означала лишь основание на подачу в Росреестр заявления о регистрации права собственности, и Росреестр принимал решение, вносить ли изменения на основании представленных документов.
В нашем законодательстве момент перехода права собственности – это регистрация этого права в Росреестре, а не договор или иной правоустанавливающий документ.
Одной из мер, которая позволит защитить вас от дальнейших преступных действий с вашей квартирой, является следующее. В момент оформления новостройке в Росреесте, оставьте личное заявления, с просьбой не проводить регистрирующие сделки с вашей недвижимостью без вашего присутствия и не производить их в других регионах. Пока сложно сказать, как отнесутся регистрирующие органы к данном заявлениям и какая практика сложится но это – вполне разумные меры подстраховки при оформлении новостройки в собственность».
Обязательства со стороны застройщика
Чтобы будущий собственник мог приступить к непосредственному оформлению документов, компанией, реализующий проект строительства, должно быть выполнено несколько обязательных моментов:
- Составление протокола на распределение жилой и нежилой недвижимости.
- Оформление Технического паспорта на дом в БТИ. Чтобы оформить право собственности в новостройке будущему собственнику необходимо убедиться, что прописанные в таком Паспорте данные, в том числе метраж конкретных помещений, совпадают с реальными данными.
- Подписание Передаточного Акта в Департаменте Архитектуры и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Постановка нового дома на кадастровый учет. Сегодня при постановке на учет всего дома, на него также ставится квартира каждого дольщика, что позволяет отказаться от самостоятельного оформления соответствующих документов каждым будущим собственником.
- Получение точного почтового адреса
Как ускорить процесс регистрации?
- Лучше дождаться окончания всех работ в доме, держать на контроле динамику сдачи объекта, не входя в конфликт с застройщиком;
- Часто, по каким-либо причинам, застройщик намеренно отказывается от регистрации здания. Если путем обращений не удается получить причину затягивания оформления документов, единственным способом станет обращение в суд. Из-за того, что никто из долевых участников не готов взять на себя бремя судебного процесса, неблагонадежные застройщики могут затягивать ввод в эксплуатацию на годы;
- Порой, искусственное затягивание процесса оформления – это попытка со стороны застройщика получить дополнительный доход за оформление документов. Они не в праве отказать вам в предоставлении всех достаточных документов для самостоятельной регистрации, например, при помощи Центра кадастра и регистрации «Стар-Сервис». Если Застройщик не реагирует на замечания, вы вправе подать иск в суд или обратиться в защиту прав потребителя.
Самостоятельная постановка квартиры на учет
Законодательством предусмотрена возможность постановки квартиры на учет собственными силами. Подобный механизм приведен в Федеральном законе № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».
Процедура самостоятельной постановки на учет подойдет покупателю квартиры в проблемном доме, который застройщик долго не может сдать в эксплуатацию. Раньше обманутые дольщики были вынуждены регистрировать свои права через суды. При самостоятельной регистрации можно получить свидетельство о праве собственности, не дожидаясь постановки на учет здания со всеми его помещениями. В этом случае дольщику придется заказать в проектно-инвентаризационном бюро технический паспорт на квартиру. После этого можно обращаться за кадастровым паспортом.
Однако, если ваш дом не относится к проблемным, эксперты не рекомендуют прибегать к процедуре самостоятельной постановки квартиры на учет, ведь это требует существенных временных затрат и лишних усилий.
Кратко — как оформить право собственности на квартиру в 2021 году
- При подписании акта приема-передачи уточните у застройщика сроки постановки новостройки на кадастровый учет или дождитесь оповещения от него.
- Соберите пакет необходимых документов (паспорт, договор, акт приема-передачи, кадастровый паспорт, госпошлина).
- Подайте документы на регистрацию в Росреестр: лично в МФЦ или офисе Росреестра, онлайн на сайте Росреестра или через посредника.
- Получите бумажную или электронную выписку из ЕГРН в течение 7−9 рабочих дней.
- Стоит заранее проконсультироваться с менеджером в банке о дополнительных шагах, если квартира приобреталась в ипотеку.
- Несмотря на то, что в законодательстве не указано, в какой срок необходимо оформить право собственности на квартиру, лучше не затягивать. Без государственной регистрации вы не будете считаться полноправным владельцем жилья.