Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда объект соответствует всем установленным требованиям, он автоматически признается домом блокированной застройки. Если право собственности на помещение оформлено до 1 марта 2022 года, владелец может внести в ЕГРН соответствующие изменения о статусе.
В чем отличие дома блокированной застройки от частного дома?
В отличие от объектов ИЖС для строительства дома блокированной застройки необходимо оформлять проектную документацию. А в некоторых случаях проект нуждается в проведении экспертизы.
Также потребуется сперва получить разрешение на строительство, а когда дом будет готов – разрешение на ввод в эксплуатацию. Обычно этими вопросами занимаются профессиональные застройщики, а конечный покупатель получает уже готовое жилье.
Перевод МКД в дом блокированной застройки
Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.
Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.
Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.
В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.
Особенности юридического статуса
С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.
Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).
В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.
Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.
Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.
Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.
Получение разрешения на строительство
Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.
ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.
Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:
- формирование плана межевания на целый участок при осуществлении земельно-кадастровых работ. Документ направляется в кадастровую палату Росреестра;
- оформление градостроительного плана с обозначением предполагаемого использования по всем отдельным участкам и приобретение разрешения на создание блочной конструкции;
- получение акта на введение ДБЗ в эксплуатацию (на основании разрешения на стройку, техплана);
- территория делится на доли для каждого из объектов — формируются обособленные планы межевания. После постановки на учет по кадастру владельцы секций приобретут право только на них;
- каждый изолированный элемент подлежит кадастровому учету совместно с соответствующим его размерам участком земли. Собственник жилья по запросу вправе получить сведения из ЕГРН. После определения границ земельной территории граждане могут обратиться в администрацию для передачи участка в собственность или выкупа (при этом обязательно наличие права владения объектом).
Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.
Письмо — Росреестра от N 14-04075-ГЕ
Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.
3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Правовое регулирование
Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.
Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ
| Нормативная база | Описание |
|---|---|
| Градостроительный кодекс РФ | Дает определение и основополагающие характеристики ДБЗ |
| Жилищный кодекс | Относит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных |
| Земельный кодекс | В ст. 35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания |
Жилые дома блокированной застройки — это
Понятие дома блокированной застройки не распространяется на дома, состоящие из одной секции блокированной постройки. В таком случае часть определения, оговаривающая наличие нескольких блочных секций, не соблюдается, а строение принимает статус отдельного жилого дома частного характера.
Из общих правил строительства: «Возведение одного жилого дома на двух и более земельных участках неправомерно». Чтобы выполнить строительство согласно закону, отдельно существующие земельные участки объединяются воедино. Алгоритм действий, которые необходимо выполнить землевладельцу/застройщику, чтобы возвести дом блокированной застройки: подготовить и оформить пакет документов на земельный участок, на котором предполагается строение, и предоставить строительный план из Градстройнадзора. Только после предоставления перечисленных выше документов разрешение на строительство дома блокированной застройки будет на руках у застройщика.
Дом блокированной застройки на ижс
Планируя или строя такой дом, вы существенно сэкономите на строительстве и сможете минимизировать площадь застройки. Покупка такого дома обойдется в разы дешевле. Выбирая такое жилище, вы получаете небольшой, но полностью функциональный дом, где каждый квадратный метр используется с пользой.
Апелляционное определение может полностью изменить предыдущее решение. Обусловлено это именно неоднозначностью определений. Чаще всего случаи обращения в суд по поводу домов блокированной застройки связаны с такими ситуациями, как: Признание законности возведения ДБЗ на участке Предназначенном под ИЖС Признание объекта домом Блокированной застройки Попытка оформления в частную собственность доли земельного участка под ДБЗ Такие иски сразу отклоняются, поскольку землю под таким объектом можно оформить только в долевую собственность при коллективном обращении всех собственников Определение лиц Ответственных за обслуживание здания и капитальный ремонт Порядок использования дома Блокированной застройки Как пример из судебной практики можно рассмотреть Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.2016.
Регистрируется право собственности на такой объект в декларативном порядке, по «дачной амнистии» (необходимо предоставить только технический паспорт на объект и свидетельство о праве собственности на земельный участок). При этом секции оформляются именно как блокированные дома, а не квартиры.
Что такое дома блокированной застройки — статус и управление
- Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
- Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
- Постановление правительства 220 2020 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
- Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
- Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
- Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
- Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.
Раздел жилого дома на двух владельцев
- Паспорта владельцев участка и недвижимости.
- Решение районного исполнительного комитета о предоставлении в частную собственность в равных долях земельного участка.
- Решение суда на раздел недвижимого имущества на двух домовладельцев.
- Завещание на получение недвижимого имущества в наследство.
- Схема раздела земельного участка, подписанная домовладельцами.
- Решение или выписка из решения районного (сельского) исполнительного комитета о разрешении на реконструкцию одноквартирного жилого дома с изменением целевого назначения в двухквартирный блокированный жилой дом (если одноквартирный дом находится в эксплуатации).
- Решение или выписка из решения районного (сельского) исполнительного комитета о разрешении на внесение изменений в схему генерального плана строительства с одноквартирного жилого дома на строительство двухквартирного блокированного жилого дома (если одноквартирный дом не введен в эксплуатацию).
- Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации земельного участка с земельно-кадастровым планом земельного участка. Выдается в кадастровом агентстве при регистрации прав собственности на земельный участок.
- Технический паспорт на старый (введенный в эксплуатацию) дом.
- Проект на реконструкцию одноквартирного жилого дома с изменением целевого назначения в двухквартирный либо проект двухквартирного дома, заверенный проектировщиком и привязанный к Вашему участку. Копия документов проектировщика. Для получения разрешения на реконструкцию или строительство в районных органах архитектуры достаточно предоставить эскизный проект (упрощенный вариант проекта). В проекте должно быть четкое описание важных нестандартных моментов, ТЭП, планы существующего дома при реконструкции и результат того, что получается после реконструкции в разборчивом понятном виде. Разработка строительного проекта на реконструкцию или строительство дома ― это сугубо личное решение, наиболее затратное, но самое правильное, которое себя непременно окупит.
- Главный архитектор вправе дополнительно потребовать: цветовые решения фасадов; предоставить архитектурные решения (доработка эскизного проекта); предоставить некоторые конструктивные решения; расчет пожарно-технических характеристик несущих конструкций; расчет продолжительности инсоляции; расписки от соседей о согласии, что Вы будете реконструировать дом и др.
Описан порядок перевода одноквартирного жилого дома в двухквартирный блокированный жилой дом. Приведен перечень необходимых документов для предоставления в отдел архитектуры на согласование изменения целевого назначения для получения разрешения.
Материал из Пожарная безопасность: термины и определении
П р и м е ч а н и е – В данном документе – кроме блокированных жилых домов, состоящих из автономных жилых блоков, проектируемых по СП 55.13330.
По СНиП 31-01-2003
Примечание — Настоящий документ (СП 55.13330) распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок
Источник: СП 55.13330 Блокированный жилой дом Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок Примечание — В данном документе — кроме блокированных жилых домов, состоящих из автономных жилых блоков, проектируемых по СНиП 31-02 «Дома жилые одноквартирные» Источник: СНиП 31-01-2003
Дома блокированной застройки — что это такое?
Качество земли под застройку не имеет значения опять же. Участки индивидуального строительства законодательство разрешает использовать по своему усмотрению. Характер жилищного освоения — сюда относится и реконструкция жилых построек, таких как индивидуальный дом на земельном участке — вновь не играет роли согласно законам.
А4; жилая комната, площадью 17,4 кв.м. — лит.А4; жилая комната, площадью 23,8 кв.м. — лит.А2; ванная, площадью 5,0 кв.м. — лит.А7; туалет, площадью 1,7 кв.м. — лит.А7; кухня, площадью 19,4 кв.м. — лит.А3,А7; коридор, площадью 7,8 кв.м. — лит. А4; лестница, площадью 2,7 кв.м. — лит.
А1; жилая комната, площадью 17,6 кв.м. — А,А1; жилая комната, площадью 31,0 кв.м. — лит.А; столовая, площадью 7,8 кв.м. — лит. А1; кухня, площадью 2,2 кв.м. — лит.А6; санузел, площадью 3,7 кв.м. — лит. А6, расположен на земельном участке принадлежащем Макаренкову Н.И. и находится в его пользовании.
В общее имущество в многоквартирном доме теперь также входятnbspне принадлежащие отдельным собственникам машино-места.Наконец-то мы дожили до момента, когда снято противоречие между Градостроительным кодексом иnbspклассификатором видов разрешенного использования земельных участков в понимании, что же такое дом блокированной застройки.
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Дома блокированной застройки: особенности и разновидности
Всего каких-нибудь пять лет назад для признания дома блокированной застройкой достаточно было направить иск в суд. Скачиваешь из интернета образец заявления о признании дома блокированной застройки и спустя некоторое время получаешь подтверждение существования нового объекта.
МКД – здание, состоящее из двух и более квартир, включающее все общее имущество. А также МКД может включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места.
Помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, может рассматриваться как жилой дом.
На первый взгляд, малоэтажный дом можно перепутать с блокированным. Особенно если у каждого из владельцев жилого помещения — собственный земельный участок. Иногда собственники обращаются в суд, чтобы признать дома блокированной застройкой. Покажем на примерах, что учитывает суд по таким делам.
Что значит дома блокированной застройки
Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.
Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.
В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.
Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.
какова цена за оценку земли для оспаривания кадастровой стоимости смотрите в статье: оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.
Как получить субсидию на приобретение жилья госслужащим, читайте здесь.
Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:
| Расположение дома на отдельном участке земли | Являющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком |
| Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имущество | Что в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов |
Администрация Соликамского городского округа
Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:
- Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
- Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
- У каждого блока свой отдельный вход.
- В каждом блоке собственные коммуникации.
- Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
- Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.
Блокированная постройка — это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.
- Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
- Оформить межевой план для исходного участка.
- Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.
Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его — и поставить на кадастровый учет с земельным участком.
Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:
- БТИ или службу кадастра.
- Местную администрацию.
- Судебные органы.
Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.