Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Обмен по решению суда
Довольно часто возникают случаи, когда согласие на обмен от одного из собственников или зарегистрированных лиц получить невозможно. Это могут быть личные причины, нежелание человека менять место жительства. Нередко собственник просто не может найти контакты и получить согласие, без которого договор мены считается незаконным. Что тогда?
Обмен на основании решения суда называется принудительным. Принудительный обмен может быть реализован только в отношении муниципального жилья. Если же квартира в собственности, то дольщик может обратиться в суд с просьбой о выделении ему причитающейся доли в натуре.
Суд выносит решение, в котором постановляет произвести обмен даже без наличия согласия кого-либо из прописанных в нем лиц, если речь идет о муниципальной квартире. В этом случае нужно обратиться в суд и подать исковое заявление о принудительном обмене жилой площади. Иск подается в районный суд по месту проживания ответчика.
Размен неприватизированной квартиры в 2021 году
После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию.
Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет.
Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.
Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.
Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.
Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).
При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).
О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.
С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы – сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор. Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:
- правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
- удостоверения личности сторон;
- техническую документацию – технический паспорт и документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры;
- заявление собственников, выражающее их согласие на сделку;
- справки из управляющей компании или товарищества собственников жилья об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности по обязательным платежам;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- иные документы.
Как происходит обмен муниципальной квартиры
Обменом муниципальной квартиры занимается ответственный квартиросъёмщик с согласия остальных лиц имеющих право на проживание в этой квартире. Если право на проживание в квартире есть у несовершеннолетних граждан, для обмена потребуется разрешение органов опеки.
Варианты для обмена муниципального жилья ищут в базе данных муниципальных жилых помещений. Доступ к базе можно получить в отделении МФЦ. Однако такие базы есть лишь в крупных городах. В остальных случаях приходится надеяться на городские доски объявлений, специализированные интернет-площадки, сарафанное радио и объявления в газетах.
Перед обменом необходимо связаться с департаментом муниципального жилищного фонда или с местными органами самоуправления, чтобы узнать:
- можете ли вы обменять свою квартиру;
- какие документы для этого потребуются.
Размен квартир в судебном порядке
Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.
На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:
- один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
- инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
- в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Размен приватизированной квартиры
Схемы размена квартир, находящихся в собственности граждан, сводятся к поиску цепочки сделок по купле-продаже жилья. В соответствии с законодательными нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, при совершении таких сделок необходимо учитывать законные права и интересы всех собственников жилья, а также лиц, имеющих приоритетное право на его использование. Это, в первую очередь, несовершеннолетние дети. Как показывает практика, редко получается разменять квартиру на такое же количество жилых комнат без дополнительных финансовых вложений. Однако существуют варианты размена в другие города или поселки, где с учетом разницы в цене можно получить аналогичную жилую площадь без доплаты.
При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения. Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.
Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.
Как обменять неприватизированную квартиру?
Бесплатная приватизация в России продолжается уже больше 20 лет. Однако многие люди по-прежнему живут в муниципальных квартирах по договору социального найма.
С одной стороны, расходы нанимателей меньше, чем у полноценных собственников жилья. Однако возможности распоряжения такой недвижимостью ограничены.
Действия:
Если полноправный владелец недвижимости может распоряжаться ее по собственному усмотрению, то с муниципальной квартирой все не так просто. По закону продать ее нельзя, а можно лишь обменять.
Причем для этого необходимо получить разрешение наймодателя. О том, как производится обмен неприватизированных квартир, подробно описывается в статьях 72-75 Жилищного кодекса РФ.
Согласно этому документу переехать в другое жилье не получится, если:
- — к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
- — право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
- — квартира признана непригодной для проживания;
- — принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
- — принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
- — в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).
Если в договоре социального найма не прописано право на обмен, это может стать препятствием для совершения сделки.
Зато, даже если обмениваемые квартиры находятся в разных городах, это не является препятствием для сделки. Главное, чтобы ее одобрил наймодатель. Площадь объектов недвижимости тоже не обязательно должна точно совпадать. Однако, если в результате переезда на каждого члена семьи будет приходиться площадь меньше учетной нормы (в каждом регионе она своя), обмен могут запретить.
Как видите, список условий, препятствующий обмену неприватизированного жилья, выглядит довольно внушительно. Если ваша квартира не попадает под описанные случаи, можно приступать к поиску подходящей жилплощади и обращаться в муниципальные органы, с которыми заключен договор социального найма, за разрешением на обмен.
Решив обменять неприватизированную квартиру, нужно понимать, поиск встречного варианта — дело хлопотное. Проще всего, если у вас на примете есть знакомые или родственники, которые также живут в неприватизированном жилье, и готовы поменяться с вами, но в жизни такая удача встречается редко. Поэтому, чтобы переезд на новое место состоялся, придется приложить немало усилий.
Искать квартиру для обмена можно двумя основными способами: через риэлтора и самостоятельно. Первый вариант менее проблематичен — специалист по недвижимости поможет подобрать нужную жилплощадь, расскажет, какие документы нужно собрать, поможет в оформлении необходимых бумаг. Однако за услуги профессионала придется платить.
Другой путь — искать нанимателя неприватизированной квартиры, который захочет переехать в вашу, самостоятельно. Здесь можно действовать по обычной схеме: давать объявления в газеты, размещать информацию об объекте недвижимости в специальных базах, опрашивать знакомых и друзей.
В некоторых крупных городах могут существовать специальные базы подходящих для обмена квартир. Например, в Москве этим занимается ГУП «Московский городской центр арендного жилья».
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Обращаясь к профессиональному риэлтору, участник обмена получает шанс переехать в подходящую квартиру быстрее. С другой стороны, обмен неприватизированных квартир — сделка, не требующая столь тщательной проверки юридической чистоты, как, например, альтернатива, поэтому самостоятельный поиск позволяет сэкономить.
Главная особенность обмена неприватизированной квартиры заключается в том, что сделка не фиксируется в Росреестре. Все юридические формальности решаются в специальных учреждениях, уполномоченных регистрировать операции обмена. В столице такие функции принадлежат Московскому городскому центру арендного жилья.
На обе квартиры нужно будет собрать следующий пакет документов:
- — заявление об обмене (его должны написать все проживающие в квартирах);
- — единый жилищный документ (только для столичной недвижимости); дополнительно могут потребоваться выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
- — договор социального найма;
- — паспорта всех участвующих в обмене, на детей — свидетельства о рождении;
- — нотариально заваренное согласие на обмен временно отсутствующих в квартире лиц;
- — техническая документация (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
- — заявление нанимателя об отсутствии у него других жилых помещений (находящихся в собственности или занимаемых по договору социального найма) или документы на эту недвижимость.
Помимо этих бумаг, если в обмениваемом жилье зарегистрированы дети или недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, потребуется письменное согласие органов опеки. Также могут понадобится документы, связанные с изменением адреса жилого помещения, согласие на осуществление перепланировок (если они проводились).
Если кто-то из зарегистрированных в квартире жильцов не согласен на обмен, разъехаться можно только через суд.
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая и принимает, разрешить сделку или нет. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.
Документы, необходимые для совершения обмена приватизированной квартиры на неприватизированную
Для осуществления обмена приватизированной квартиры на неприватизированную необходимо предоставить определенный набор документов. Вот список основных документов, которые потребуются в процессе обмена:
1. Паспорт гражданина Российской Федерации:
— главному заявителю;
— супругу/супруге (если имеется).
2. Свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру.
3. Документы, подтверждающие право собственности на неприватизированную квартиру (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности).
4. Договор обмена квартирами.
5. Выписка из домовой книги для обеих квартир.
Обратите внимание, что перечень документов может быть дополнен или изменен в зависимости от действующего законодательства и правил установленных в вашем муниципалитете или регионе. Поэтому рекомендуется своевременно обратиться в местный управляющий орган, чтобы узнать точные требования и документы, необходимые для совершения обмена приватизированной квартиры на неприватизированную.
Как Обменять Неприватизированную Квартиру на Приватизированную
- несколько образцов заявлений – от всех квартиросъемщиков;
- выписка из домовой книги (расширенная или обычная);
- справка об отсутствии задолженностей (Читайте, можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммуналке?);
- копия договора соц найма жилого помещения;
- копии + оригиналы паспортов, свидетельств о рождении;
- официальное разрешение от органов опеки (если имеются дети);
- выписка из ЕГРН с кадастровой информацией;
- доверенность на обмен квартиры, если от имени нанимателя выступает третье лицо.
- Как разменять квартиру если она не приватизирована
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
Хочешь делать — делай сам
Допустим, препятствий не обнаружено. Что тогда нужно делать гражданину? Ответ прост: самому подыскивать варианты обмена. Увы, никто другой этим заниматься не будет. Можно ли разменять неприватизированную квартиру через агентство недвижимости? К сожалению, в большинстве случаев — нет. Практически никто из риелторов этим заниматься не станет, так как для них работа по такому обмену просто невыгодна. А муниципальные или государственные организации не обязаны помогать гражданам в подобных вопросах.
Подпишитесь на рассылку
Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram
Тем не менее найти жильё для обмена возможно. Более того, закон не запрещается вести размен и на другие города. С согласия организаций-собственников допускается даже вселение в неприватизированное жильё граждан, ранее проживавших в другом городе. В этом случае новый жилец просто заключает договор социального найма и принимает по нему все права и обязанности.
Размен муниципальной квартиры с чего начать
В нашей статье мы расскажем о различиях в процедуре размена квартиры в зависимости от субъектного состава сторон сделки, а также с учетом целевого назначения жилья и иных правовых характеристик. Варианты размена квартиры Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений – мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины. Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен: приватизированной квартиры,неприватизированной квартиры,муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма),квартиры при реновации и пр.
Приватизировать квартиру он так же отказывается. Говорят, что нужно производить принудительный размен через суд, но при этом надо иметь два-три варианта размена (где их взять-то? муниципальных квартир в Москве не так много, хотя я согласился бы и на ближайшее Подмосковье). Если кто-либо сталкивался с такой ситуацией, то подскажите как надо действовать.